小产权房买卖合同效力如何认定

近年来，随着社会经济的不断发展，小产权房已成为社会关注的焦点。小产权房相较于商品房而言，其价格低廉，所以尽管产权存在争议，但是仍然购买者众多，司法实践中也不断有案例出现。

一、小产权房的概念

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓，是指在农村集体土地上未经批准建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的不动产权证，而是由乡（镇）政府或村委会颁发的集体所有权凭证，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。因此该类房屋的购房合同在国土房管部门无法备案，所谓“产权证”也不具备法律效力。小产权房一般由村集体和“开发商”进行房地产开发，建成后向公众出售房屋。

二、小产权房买卖合同效力问题

依据相关法律规定，在司法实践中，本集体经济组织成员之间对小产权房进行买卖一般认定有效，而本集体与他集体经济组织成员之间、城镇居民之间的小产权房买卖一般认定为无效。

1.本集体经济组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效

《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

根据上述法律规定可知，城市居民不得购买农村小产权房，但并没有禁止小产权房在同一集体经济组织成员之间流转、买卖，法无禁止即可为，因此只要同一集体经济组织成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

2.本集体与他集体经济组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效——【（2013）赣中民一终字第264号】

本案中，原告钟某某(以下简称原告)系崇义县城横水镇横水村西城角村民小组(现更改为崇义县横水镇珠岭新村)村民。2010年2月14日，原告与被告殷某某(以下简称被告)双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县珠岭新村45号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告。因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。

原审法院认为:农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》在总则部分规定，在中华人民共和国城市规划区属国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称的房屋、房地产开发、房地产交易等是指土地上的房屋等建筑物及构筑物是依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设，其行为包括房地产转让、抵押、租赁等。由此可见，本案中的原、被告所交易的房屋其建设用地使用权的性质属集体土地使用权，不属于本法调整范畴。因此，原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。

二审法院认为：宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县金坑乡红胜村土训组的村民，并非崇义县横水镇珠岭新村的集体经济组织成员，其不具有使用横水镇珠岭新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得横水镇珠岭新村的同意，故上诉人殷某某与被上诉人钟某某签订的房屋买卖协议无效。

3.集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效——【（2015）洪民三终字第91号】

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村李汪自然村实施拆迁。原告汪某某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某某签订一份《下罗李汪自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村A区67号。2005年7月1日，原告汪某某(作为甲方)与被告黄某某(作为乙方)签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村A区67号拆迁安置房一套，另外，被告黄某某为城镇居民。后双方发生争议，诉至法院。

原审法院认为：农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

二审法院认为：汪某某、罗某某与黄某某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

三、总结

综上所述，小产权房买卖合同是否有效，应根据个案具体情况进行分析判断，大家务必慎重以对。就算是同一集体经济组织成员间互相转让，也应核查其法律风险，避免因拆迁或者其他情况致使己方遭受经济损失。