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一、案件事实
乙欲向甲购买一宗地，由于政策原因，乙无法向甲直接过户，故甲与乙在买卖合同中约定，由甲乙共同成立丙公司，乙享有丙80%的股份，在办理完注册丙公司后，甲将土地过户到丙公司，丙委托乙以丙之名办理报建的相关手续，乙方处理完报建、建设、售楼和有关事宜，丙再过户给乙。但后由于政策原因无法过户，乙便以甲的名义报建，乙投资建设房屋，且出售部分房屋给第三人并登记在不动产登记簿上。后此房增值较大，甲不予履行合同义务办理变更登记手续，且有相关政策要求住房限制转让年限为5年。于是，甲以合同目的不能实现为由将乙诉至法院要求解除合同。
二、案件争议
由于此案件涉及到合同法与物权法两个部门法，又有两个行为即负担行为与处分行为，虽然处分行为在我国多被认为事实行为，但是本文还是以处分行为为出发点来探讨案件；单看甲解除合同是合同法上的行为，但考虑到本案潜在诉讼关系当事人的利益纠纷以及物权定纷止争，本文先讨论物权归属方面，此房屋的所有权究为何人所有。
三、案件分析
根据《物权法》第15条的区分原则，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从法律渊源上可以追溯到《中华民国民法典》第758条的规定，不动产物权，依法律行为取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力，又可追溯到德国民法的物权变动规定，即发生物权变动时，不但需要当事人对物权变动进行合意还需要登记或交付的事实，我国虽然对是否需要新的物权意思表示一致还存在争议，但是几乎都一致认可区分原则，单是债权合同还不发生物权变动的效力，还需物权变动公示（不动产办理变更登记，动产交付），本案属于远期合同（非即时行为），需要经过一定时间完成报建手续、建设房屋、办理变更登记至乙名下后，此合同才算是完成其使命。
买卖合同订立时，地上并无房屋存在，甲将不存在的房屋售与乙，此行为不影响合同的效力，若日后无法实现合同目的，若无其他影响合同效力的事由，则此合同并不会无效，若当事人有过错或只是通常事变，因为事变责任除不可抗力外，仍属于当事人违约责任范畴，故产生违约责任。谈到这里，我再稍微提下，履行不能在我国的法律体系下并不能导致合同无效，履行不能原则上有效，又根据是否存在免责事由而产生风险负担或违约救济。区分原则的价值在于保护非违约方当事人的请求权，并且确定物权变动的时间界限，保护第三人的利益，在原因行为（本案中的债权行为即买卖合同）成立生效后，发生合同标的房屋被第三人取得，而保护第三人的前提条件是判断当事人与第三人的物权变动是否已经发生，必须要定纷止争方才考虑保护交易安全。
就本案而言，房屋属于不动产，应当适用物权变动登记生效主义，公示起到决定性的作用，但 如果物权变动的原因不涉及法律交易，那么不应该僵硬的适用登记公示原则，比如《物权法》28条体现的精神，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。农民在自己的地上合法建造住房只是为了自己私用，他的房子不进入交易，则不动产登记就不必公示，此种行为为因事实行为成就而直接发生效力，当当事人要进一步处分该项物权，则应当在处分前予以公示。我国《物权法》142条规定的但书条款，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。此条款证明立法承认不动产占有的交付发挥公示的作用，这也符合法理，《德国民法典》第873条第2款亦不动产登记外公示行为的规定，能够表征某项物权变动的意思表示的一切公示行为，都应该有支持物权变动效果的法律效力。我国实践中，民众买房子都是先交付房屋，再办理手续，因为种种原因，在房屋里二胎都生了，房产证却没下来的情况比比皆是，如果不对这种人群进行保护认可其拥有所有权，那居住有其屋的理念永远无法得到实现，这也是我国政策上一直都在考虑的问题，开发商在将房屋交付买受人占有后，第三人明知这种情形，即使登记在不动产登记簿上，现时的房屋占有人应当作为房屋的真正所有权人，排除第三人取得所有权。
而本案中，乙建设房屋并占有房屋，未有证据显示甲之前提过异议，甲将房屋转移给公司再转移给乙不过是乙最终获得房屋的程序上的手段（此约定不属于规避法律的行为，有效!），实体上所有权已经属于乙，第三人通过乙获得所有权并办理登记固然可以解释为甲事先同意乙处分甲的房屋，但综合合同目的及案件事实、法律规定来看，第三人通过乙获得所有权并办理登记应当是从乙处获得所有权，非从甲处取得所有权，乙只不过是不符合政策规定无法办理登记手续，而第三人仍然可以履行程序手续办理房屋登记,至于合同变更、承诺函与合同间的关系等合同法上的探讨，可以再写一文，故本文先不论。
发表时间：2019年8月2日 作者：陈嘉卓 实习律师 电话：18680526897 邮箱：chenjiazhuo@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
