购房者提前还贷，银行无权收费和限制

广东华瑞兴律师事务所  梁巨贤律师

     2011年4月6日，中国人民银行再次调整金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。银行利率的上调，意味着房贷月供额的增加，很多按揭购房者就会考虑是否要提前还清贷款，以减少利率的上调给他们增加的负担。

     然而到目前为止，购房者要提前还贷并不是想还就能还，而是要面对着银行普遍存在的三项限制：1、向银行额外交纳一个月的利息；2、要向银行提前一个月申请；3、贷款未满一年的，不得提前还款。这三项限制被认为提前还款的行规，业界对此虽然存在着很大的争议，但这三项限制仍然不折不扣地被一些银行执行着。作为建筑工程房地产专业律师，笔者认为这三项限制对作为消费者身份的购房者而言均不合理。

      对提前还款的利息计算的问题，《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”也就是说，只有“当事人另有约定”，银行才可以多收利息。

从各银行现行的按揭贷款合同文本来看，各个银行的按揭贷款合同基本上都规定有提前还款要多付一个月利息的规定。这种规定能否就认为是“当事人另有约定”的情形呢？银行是否就可以据此多收一个月的利息呢？

笔者认为，《合同法》第208条规定的“当事人另有约定”是指合同双方在平等协商的基础上，对提前还款的问题作除外约定的情况下才不适用“按照实际借款的期间计算利息”的规则。但对购房按揭贷款而言，购房者与银行签订按揭贷款合同的过程中，作为消费者的购房者完全处于弱势的地位，而银行完全处于强势的地位，合同条款对购房者而言根本没有协商的余地，购房者要按揭贷款只能一律地签署银行提供的按揭贷款格式合同。因此，即使按揭贷款合同中有多收一个月利息的约定也不能认为是“当事人另有约定”的情况，而应认为是《合同法》第四十条规定的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，属于无效条款。

      有人认为银行额外收取的一个月利息是银行是对购房者“违约”提前还款而对购房者收取的违约金，在合同有约定的情况下收取违约金是合理的。也有人认为，该一个月的利息是银行收取的手续费，购房者提前还款增加了银行的负担，应该缴纳。

      笔者认为，在按揭贷款合同中，购房者的基本义务是还款付息，只有拖延还款付息才被认为是违约行为。《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”。笔者认为，从该条款的内容上看，该条款包括两个方面的内容：1、借款人可以提前还款；2、除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。也就是说，提前还款并不是一种违约行为而是一种法律认可的履约行为，银行不应收取所谓的“违约金”。

      至于认为购房者提前还款增加了银行的负担则更不合理。购房者与银行签订贷款合同约定贷款期限，本身就存在着一个还清贷款的情形。购房者总都有还清贷款的一天，银行总会要处理购房者还清贷款的情况，这样购房者提前还款又何来增加了银行的负担？

     笔者认为，既然《合同法》第208条认可了提前还款的行为，提前还款也就是购房者的合法合理的权利，购房者行使该项权利就不需要“申请”，更不需要“提前一个月”进行申请。

    《合同法》第71条的规定被认为是银行可以拒绝提前还款并要求购房者提前申请的法律依据，该条规定“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”。但《合同法》第71条属于合同法总则的规定，是合同法对各类合同的提前履行行为的一般性规定，在合同法则第208条对借款合同提前还款有特别性规定的情况下，应当以该特别性规定为准。

     如前所述，提前还款是借款人的一项权利，对该项权利的行使时间，法律和行政法规并没有作出规定。笔者认为，既然法律、行政法规对购房者提前还款的时间没有作出限制性的规定，那么购房者随时都可以提前还款。

     况且，购房者的提前还款对银行而言已经是一种获利的行为。因为，购房者办理按揭贷款一般的贷款年限都比较长，根据中国人民银行发布的最新贷款基准利率，六个月以内贷款期的贷款利率与五年以上贷款期的贷款利率相差0.95%，六个月以上一年以内贷款期的贷款利率与五年以上贷款期的贷款利率相差0.49%。购房者提前还款的行为并不能改变已经产生的那部分利息的利率，也就是说，银行实际是发放了短期类型的贷款但收取了长期类型的贷款利息。这样，银行在自身获利的情况下还限制购房人的提前还款行为就不合理了。

总而言之，对于大众的按揭贷款购房者，我们应该把他们当作普通的消费者来看待。银行针对提前还款而作出的上述三种收费和限制行为，虽然现行按揭合同中基本都有相关的约定，但我们应该看到购房者在按揭贷款办理过程中，相对于银行而言所处于的劣势地位，他们不能跟银行平等协商，不能表达自己的意见，不能修改按揭贷款合同的条款。因此，对一般的购房按揭贷款而言，按揭合同中对该三种收费和限制行为的约定实际上都符合《合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，应属无效。如果我们一味强调合同约定的效力至上性，购房者的权利将被强势的能主宰合同条款内容的银行一步步的侵蚀。我们应该根据借款合同的性质和一般性规定来保护弱势的购房者的权利，剔除银行利用其强势地位而单方订立的“当事人另有约定”和其它“特别约定”。