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继承是继受取得房屋所有权的一种常见方式，是一个较为复杂的民事法律问题，而该问题在城中村改造这一背景下，厘清相关法律关系、认定被继承房屋权属的难度就更大了，本文将对此问题作出分析。
一、继承房屋定义
继承房屋是指自然人死亡后，由继承人依法取得被继承人遗留的房屋。
在继承法律关系中，死者为被继承人，被继承人死亡时遗留的合法财产为遗产，依法承受遗产的人为继承人。
在我国，继承分为遗嘱继承与法定继承。遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份；法定继承是指在被继承人未留有合法有效的遗嘱的情况下依照法律规定进行遗产的继承。
二、法律法规政策的规定
《中华人民共和国民法典》
第一千一百二十一条 继承从被继承人死亡时开始。
相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡；辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。
第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《中华人民共和国土地管理法》
第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
三、法律及实践中对城中村改造房屋继承重点问题的观点
（一）依照房地一体原则，继承房屋时，也相应获得房屋对应土地的使用
根据《土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民一般缴纳登记费可取得，但一般来讲不能继承。关于宅基地上建成的房屋，根据《民法典》继承编相关规定，被继承人的房屋可以作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。
目前对农村房屋继承没有出台具体规定，根据《土地管理法》的“宅基地属于农民集体所有”，“一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、直辖市、自治区规定的标准”相关规定，本村村民与城市居民因继承取得农村房屋的结果是不一样的。本村村民因继承取得多处住宅的，原则上不作处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建。房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。城市居民继承后，因为不是本村村民，无法变更宅基地审批表。在实践中经常会出现两种情况，一种是该村集体经济组织决定收回宅基地，此时继承人面临自行拆房的风险；另一种是经过乡人民政府批准，按照规定价格出售给符合申请建房用地条件的村民。
（二）本村集体经济组织成员可以继承宅基地上房屋
广州市海珠区人民法院在2021年7月29日作出(2021)粤0105民初9322号判决中，被告主张“农村宅基地按照农户人口数分配，四原告均非集体经济组织成员，无权获得宅基地”；而法院认为，“虽然四原告并非集体经济组织成员，但陈松生系集体经济组织成员，有权取得宅基地，且涉案三房屋产权已实际登记在陈松生名下，亦无证据证明陈松生仅系代表登记。陈松生系四被告的父亲，四被告所主张的收入基本产生于其结婚前，在无明确约定的情况下，即使存在四被告的收入由陈松生领取并支配的情况，也属于四被告履行赡养义务的范畴，应认定为对陈松生的赠予，不能因此认定涉案三房屋产权为陈松生与四被告的共有财产。可见，四被告所举证据不足以证明涉案三房屋产权的实际权属与登记情况不符，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予采纳。”
该案在广州市中级人民法院于2021年10月27日作出的(2021)粤01民终22622号二审判决中，更进一步说明“宅基地所有权属于村集体而不属于村民个人，村民享有宅基地使用权但该使用权不能单独发生继承，但对于宅基地上所建房屋，权利人享有对房屋的所有权，且宅基地上房屋属于可以继承的遗产，并因继承宅基地上房屋而享有相应的宅基地使用权。”
（三）非集体经济组织成员可以继承宅基地上房屋，如果宅基地上房屋消灭，则宅基地使用权消灭
根据广州市海珠区人民法院于2021年4月2日作出的(2020)粤0105民初24546号案例中记载：关于被告抗辩涉案房屋属于祖屋，五被告的母亲温莲英在1988年房屋拆除重建时对宅基地拥有使用权的问题。本院认为，农村宅基地是村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，具有福利性质和社会保障功能，宅基地所有权属于村集体，村民只享有宅基地使用权，没有所有权和处分权。宅基地使用权本身不能作为公民个人财产进行继承。但宅基地上所建房屋可以依法继承，根据地随房走、房地一体的原则，继承人可因该房屋产权的合法转移，而继续享有原房屋占地范围内的宅基地使用权。就本案而言，即便温莲英对凤和乡新市头村××号原有遗留的祖屋有继承权，该原有祖屋也已于1988年被拆除重建，温莲英作为非集体经济组织成员因继承而享有的上述宅基地使用权亦随之消灭，且原告已持有广州市海珠区新滘镇人民政府核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》，是合法的宅基地使用权人，故五被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。
此外，《不动产登记操作规范（试行）》（2021年修订）第10.3.5逃跑也明确规定，非本农村集体经济组织成员的农村和城镇居民，因继承房屋占用宅基地使用权及房屋所有权的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人
（四） 继承取得物权的效力时点
根据《民法典》第230条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”。也就是说，不论是动产还是不动产，只要是继承取得，从被继承人去世之时自动移转给继承人所有。如果是动产，不需要进行交付;如果是不动产，不需要进行变更登记，所有权就发生转移。当然，在取得继承房屋后，继承人可以去不动产登记管理部门申请变更不动产所有权人。
