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______区______村区内物产丰富，交通便利，是文化、教育、卫生、体育、经济发展较快的地区。______村成立______经济联合社，2010年该村在当地政策允许的情况下，将有规划指标的村自留经济发展用地进行自主开发。______经济联合社作为甲方依照法定程序选择了一家具有实力的某投资公司作为乙方合作开发企业，并签订了《项目开发合作协议》。甲方拟以该地块的使用权与乙方合作，双方合作在土地上建设地上建筑物及相关配套设施，进行商业娱乐项目开发。
一、改造模式
______村改造采用的是“村企合作模式”，村企合作模式是指政府依据农村集体经济组织申请将集体经济建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作改造的情形。甲方______经济联合社与乙方某投资公司共同建立项目合作开发企业（下称“项目公司”），由项目公司进行项目投资建设开发。甲方土地性质为村集体建设用地，项目合作方式采取的是比较常见的甲方提供已完成拆迁、安置、补偿并可进行建设开发的用地，及承担拆迁、安置、补偿等相关事宜的费用；而乙方负责开发建设，及承担项目全部的建设资金与开发报建费用。
二、存在问题
该商业娱乐项目建成之后，业主方将其进行物业出租。但是过程中出现了一个法律问题。该项目在建设过程中由于甲方所在的广州市白云区______村党支部出现过刑事问题，导致项目建设进程受到一定程度的影响。最终致使整个项目竣工验收备案延迟，从而引发了部分由于延迟交房而产生的租赁合同纠纷。
据本所在网络上查询，该村党支部在选举环节过程中曾出现过各种违法犯罪活动，公安机关的介入导致该村经济合作社在一定的时期内无法及时参与到项目开发建设过程中。因此，项目的建设进程也由此被耽误。
三、应对方案
针对由于延迟交房引发的租赁合同诉讼纠纷，本所律师在庭审过程中结合租赁合同条款的约定，合理地适用不可知不可控因素介入的情形进行抗辩取得了一定的诉讼效果。而对于因项目投资建设开发主体的刑事问题导致的项目开发进程滞后情形，本所律师给出的应对方案是提高开发主体合规合法性审查意识，建议开发主体在项目立项前期就聘请专业的律师或者法务介入，全过程跟踪、评估、处理项目各个方面的合法合规性问题。避免项目因人为因素导致建设开发进程滞后。
四、法律风险提示
虽然该案例是一个村集体利用地开发的项目，但对于旧村改造有着较强的借鉴意义，因为两者都需要村党支部参与，相对于村集体利用地开发，旧村改造是一个受更多因素综合影响的建设开发项目。由于项目开发过程中参与的主体很多，受到的政策性制约也较多。因此，旧村改造在各个环节都容易出现各种不可控的外部因素影响项目的开发进程，而刑事问题对项目影响是“断崖式”的，可能直接导致项目停滞，如果是项目已经到征地拆迁阶段，则还可能引发群体性事件。通过本案例，华瑞兴团队就旧村改造项目中常见的刑事风险进行提示，并提供防范建议。
（一）关于村集体企业董事长或村长触犯职务侵占罪、合同诈骗罪等罪的风险
据深圳市纪委的统计，2005年以来深圳查处村集体股份公司案件180余宗，其中公司董事长违纪违法案占比近一半，主要违纪违法情形包括：利用与开发商合作旧改之机大肆捞金；赌博、包养情妇、损害股民利益等。其中，最为著名的案件属原深圳罗湖区田心村村长梁某涉嫌以合作城市更新项目为名，邀请合作改造为饵， 同时与14家开发商签订合作开发协议书、意向书，骗取上述公司诚意金、订金、进度款、借款等，共计人民币5.64亿元后并失联，被警方以涉嫌职务侵占罪与合同诈骗罪展开调查，而田心村旧改进展陷入无限暂停。
防范建议：
1.对村集体企业或项目公司董事长、总经理、财务人员、村长的出国（境）证照信息等进行监管，并勿将旧改项目中涉及的主要权力权限集中在某一个人身上；
2.通过公共资源交易中心等平台选择合作企业，并及时公开公告；
3.投资企业在参与任一城市更新项目前，为了避免出现村集体已与多家公司签订合作协议、项目不存在、未纳入更新范围等被骗情形，需要对目标项目进行深入细致的尽职调查以及专业评估：需对城市更新的行政审批和土地、建筑物权属情况（包括但不限于土地性质、权属状况、权利限制、更新改造范围所涉土地是否存在历史遗留问题、项目是否已与第三方开展城市更新项目合作、项目范围内建筑物产权登记情况、房屋权利人、房屋现状用途等基本情况）进行尽调，以此决定是否投资、投资额度及如何投资。并一定通过查看具体的文件内容、数据对比、人员访谈及走访项目现场、与财务团队开会碰头等各种调查办法发现是否存在刑事风险的蛛丝马迹；
4.认真审查合同条款，注意是否存在明显漏洞或陷阱，注意合同履行过程或者相关责任人是否存在明显反常现象或行为。
（二）关于开发、投资企业触犯单位行贿罪的风险
城市更新领域涉及最多的刑事犯罪类型之一就是单位行贿罪：
情形1：某村项目期间，因该地块规划用途不同，无法整体开发，为解决项目立项、规划、调整容积率等手续方面的问题，某公司向当地副市长行贿，以加快该三旧改造项目的审批进程。
情形2：某公司用好处费等方式请求政府、街道领导利用职务便利为自己承接城市更新改造工程项目提供帮助，该领导提前透露招标内部信息，并让招标工作人员为某公司量身定做招标文件，而后成功中标工程项目，最终被法院判决构成单位行贿罪。
防范建议：
1.在城市更新项目遇到障碍时，开发、投资企业不可越线或利用不正当手段推进项目、谋取利益，否则，将触犯单位行贿罪。企业不仅会面临巨额罚金，还会被有关部门列入黑名单，行业准入受限，严重影响企业信用，增加企业经营成本。此外，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员也会面临五年以下有期徒刑或者拘役，得不偿失；
2.企业应当注意在项目获取及开发时，给予相关方各种名义的回扣、手续费，只要违反国家规定，都可能涉嫌行贿。如实行销售折扣，须履行书面审批手续，并如实入账，严格报销。
（三） 关于投资、合作企业或项目公司触犯故意毁坏财物罪的风险
如某置业公司负责某旧村改造项目的拆迁工作，该项目进行过程中，该村业主林某因拆迁面积与补偿等问题一直未与开发单位签约，该置业公司聘用的负责拆迁的吴某在明知林某未签约的情况下，仍对其房屋进行整体拆除，导致业主林某房产被毁，经鉴定被毁房屋价值为563616元。最终法院判决吴某构成故意毁坏财物罪。
防范建议：
1.企业在进行城更项目拆迁工作时，应与被拆迁人达成一致协议并按相关法律法规的规定实施，不得私自拆除，防止相关责任人员触犯故意毁坏财物罪。建设部2003年12月30日发布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房〔2003〕252号明确了拆迁当事人达不成协议的向房屋拆迁管理部门申请裁决。未经裁决，不得实施行政强制拆迁;
2.拆迁人未按裁决意见提供补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁；
3.执法机关依法实施强制拆迁，应当提前通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。此外，强制拆迁时,应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及房屋内物品进行公证。房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反相关规定的，由所在单位给予警告；造成错案的，按照有关规定追究错案责任；触犯刑律的，依法追究刑事责任；
4.对于企业方拆迁困难问题的救济措施，可借鉴参考于2021年3月1日实施的《深圳经济特区城市更新条例》中的搬迁难纠纷解决方案。
综上，在三旧改造中,土地性质发生了改变,由原来的农村集体土地变更为城市国有土地,在征地补偿方面必然要由原来的集体土地所有者即现在的集体经济组织来决定和推动,这种集体经济组织在改制过渡期常常保留政企不分的历史痕迹,因而以公权谋私利的可能性就非常大。且更新旧改项目不同于招拍挂项目或早期协议出让的空地，其涉及利益巨大、项目情况复杂、涉及面广、涉及关系众多，需要处理的事宜繁琐，流程漫长，且还需结合当地实际情况，当地政策等等，具有鲜明的地方特色，更易滋生行贿腐败事件，而有些刑事案件一旦在旧改中发生，有可能对整个旧改项目带来毁灭性影响，并给各参与方和村民带来重大利益损失。因此不论是投资企业或房地产开发商，还是村集体或村企业负责人或政府领导等，均应谨慎警惕、合法合规有序地参与旧改项目的各个阶段，不得利用不正当的手段去满足一时的私欲，否则不仅影响项目，还可能让己方面临刑事处罚和牢狱之灾。特别是投资企业建立完善的旧改项目尽调流程，免于陷入前述案例中的困境极其重要。
