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【案件事实】
原告：广州某房产有限公司(以下简称某房产公司)
被告：梁某某
2007年5月23日，某房产公司一纸诉状将梁某某告上法庭，诉称：1995年10月11日，原告与被告签订《购房合同》，约定被告向原告购买原告开发的某处房屋，价格为港币484万余元。1996年3月13日，原、被告签订《房地产预售契约》，约定将上述房屋的房款变更为373万余元，付款方式为一次性付款。同时约定：“如乙方(梁某某)不能按期向甲方(某房产公司)付清房款，每逾期一日，乙方须向甲方交付相当于该期楼价款千分之一的日息计罚违约责任金。”上述合同和契约签订后，原告于1996年6月28日将该房屋交付给被告使用至今，被告总共支付了楼价款203万余元而一直拖欠剩下的房款。被告曾表示无力一次性支付房款，要求改变付款方式为按揭，但是一直没有办妥银行贷款手续，导致房款一直不能缴清，虽经原告多次催促，拖欠余款已经十年。遂请求法院判决被告继续履行原、被告签订的《房地产预售契约》，立即支付拖欠的房款港币170万余元，并支付从2005年2月13日至2007年2月13日的违约金124万余元。
被告答辩称：被告房款未支付完毕系原告违约导致，被告没有过错。第一，原告比约定的时间晚两年多领到竣工验收证明；第二，原、被告约定原告于1996年6月28日向被告交付房屋，然而一直到1997年11月29日原告才向被告交付房屋；第三，原告与被告约定的付款方式为一次性支付房款的30%，剩下的70%由原告保证代为向银行申请分十年按揭付款，若申请未被批准，原告同意为其做十年按揭，然而原告一直未向银行申请按揭成功，因此造成被告欠付房款的责任人是原告；第四，原、被告在《购房合同》中约定了付款方式为按揭(已如前述)，在此后的《房地产预售契约》中原告单方面改变付款方式为一次性付全款，但未向被告明示，且原告一直允诺被告按照《购房合同》中的按揭付款方式来付款，现在又起诉要求被告按照一次付全款的方式付款；第五，因原告未缴纳土地转让金等费用，致使被告不能获得该房屋的房产证。此外，原告的诉讼请求已过诉讼时效。故请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。原告以上述答辩内容为理由提起了反诉。
【案件结果】
在审理过程中，经法院主持调解，原、被告自愿达成和解协议，约定：被告于该调解书送达之日起十日内支付房款尾款170万余元港币给原告；被告提供办理上述房屋房产证的资料给原告，原告将其递交给房管部门，并在60个工作日内办妥房产证交给被告；原、被告放弃自己的其他诉讼请求和答辩意见；本案受理费双方平均分担。
【争议焦点】
1．原告请求法院判决被告交付房款和违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效
被告称：原、被告于1996年3月23日签订《房地产预售契约》，约定被告于签合同当日一次性付清全部房款，即使按被告最后一次付款的时间1998年4月16日起算，到2000年4月原告的请求就已经超过了诉讼时效，原告在此后也未向被告主张权利，现原告无权要求被告给付房款和违约金。笔者认为，根据既有的案件资料，原告是有权要求被告给付房款的，至于违约金则需要根据案件的事实进一步得出结论。
德国、瑞士及我国台湾地区的物权法制度都规定，公开、和平、持续占有他人未经登记的房屋达到一定年限(通常为10年到20年)，原权利人未主张权利的，占有人可取得房屋所有权。我国虽然没有这样的规定，但是在实务中也有这样判决的潮流和趋势。可是，在现实生活中，若真如被告所说，占有一处房屋后只要达到两年而不被他人主张权利，就可以获得该房屋的所有权而不用付出任何代价，显然是违背生活常识和商业习惯的，也是不公平的。毕竟两年的时间太短，且两年内可能发生一系列特殊情况。因此，被告的主张在法律上并不具合理性，但可作为对原告施加压力的诉讼技巧。
退一步说，假设原告向被告索要房款和违约金的诉讼时效如被告所说是两年，根据《民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告称，原告在2000年4月之后一直未向被告主张权利；但根据原告的说法，
