房屋买卖合同纠纷：购房合同无效，能否要求返还双倍定金

一、购房合同无效，能否要求返还双倍定金

——李某某、甘某某与广州市番禺区某房地产开发有限公司

  房屋认购纠纷案

【案件事实】

原告：李某某、甘某某

被告：广州市番禺区某房地产开发有限公司

李某某和甘某某是一对夫妻，计划买一套房，于2003年5月11日在广州市番禺区某房地产开发有限公司看中一套，签订了认购书并缴纳了一万元的定金。2003年6月2日，二人得知其看中并认购的房屋已经被该房地产公司抵押，认为房地产公司隐瞒了这一事实，若二人早知该房屋被抵押，绝不会签订认购合同。遂拒绝签订购房合同，委托我所律师作为诉讼代理人，将房地产公司告上法庭，请求判决双方签订的房屋认购书无效，且被告应返还双倍定金两万元。被告某房地产开发公司辩称，在签订认购书之前其工作人员已经将该房屋已被抵押的事实告知两原告，两原告明知该房屋已被抵押依然与其签订认购书。被告为支持其观点，找了三名其公司员工作为证人。原告认为三名证人与被告存在利害关系，其证言不能还原真实情况，请求法院对三证人的证言不予确认。

【案件结果】

法院根据《合同法》第五十八条、《担保法》第四十九条、《房地产管理法》第三十七条的规定，判决被告的行为违反法律的禁止性规定，原、被告签订的认购书无效，责令被告将定金及利息返还给原告，并承担本案的诉讼费用。

【争议焦点】

1．被告方提供的证人证言是否有足够的证明力

在本案中，被告为证明其“签订认购书之前已将房屋被抵押的事实告知原告”的答辩，提供的证人是其公司的员工，故原告质疑其证人证言的证明力问题。根据我国《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。因此被告的员工应当作为证人出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第(二)项规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(二)与一方当事人或其代理人有利害关系的证人出具的证言。第七十七条第(五)项规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：(五)证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。鉴于被告方证人是其员工，与其有重大的利害关系，其证言的客观性和真实性难以保证，因此在没有其他相关证据相互印证的情况下，应当将被告方提供的证人证言予以排除。

2．被告是否要承担相应的赔偿责任

我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院据此判决被告返还定金及利息。原告方则认为，合同无效是由于被告欺诈造成的，由于被告实施了欺诈行为，应当承担相应的赔偿责任即赔偿原告定金的两倍，而不仅仅是返还定金及利息。尽管原告为避免讼累对该问题不再追究，但这个问题仍然是一个值得讨论的法律争议点。

尽管原告希望被告赔偿定金的两倍，但是，法院并不认可，重要的原因是该赔偿额度已超越了《合同法》一贯坚持的以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则。从法理的角度来分析，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任。缔约过失责任以先合同义务为前提。所谓先合同义务，是指当事人为缔约而接触磋商之时，基于诚实信用原则而产生的协助、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则构成“缔约上过失”，发生“缔约过失责任”。缔约过失责任损害赔偿的对象为信赖利益。缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同能够有效成立，但因法定事由，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失，而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益不包括合同履行的可得利益。信赖利益的赔偿结果是使当事人达到合同缔约未曾发生时的状态，缔约未曾发生以前的状态与现有状态之间的差距就是信赖利益损失的赔偿范围。但信赖利益不应包括因合同成立和生效所能获得的各种利益，此种损失属于违约责任的范围，而不是缔约过失责任范围。信赖利益的损失具体包括缔约费用及其利息、准备履约费用及其利息、履约费用(不含履约本身)及其利息和丧失与第三人订约机会所产生的损失。所以，本案法院的判决并无不当。作为原告当事人的委托代理人，我们应当尊重当事人的意思，但同时也应起到建议和引导当事人作出合理诉讼决定的作用，为当事人争取更大的权益。

【案件评析】

本案带来的启示是：合同当事人在订立合同之前，应当仔细审查合同内容，尽可能确保合同能够顺利履行。发生纠纷时，在协商无效的情况下，要使用法律手段维护自己的合法权益。合同的当事人都要约束自己的行为，不能采取欺诈、胁迫等手段，使对方违背意愿与自己签订合同。唯有此，才能保证交易市场的繁荣和交易秩序的稳定。

法院在很大程度上支持原告，除了基于事实、证据之外，还顺应了近年来越来越鲜明的保护商品房买受人的趋势。商品房买受人在买卖关系中相较于出卖人处于明显劣势，其合法权益常常受到侵害。有了立法和司法对消费者的偏向，买受人能得到更全面、更完善、更大限度的保护，也使得出卖人因此规制自己的行为，不再肆无忌惮地侵害买受人的合法权益。

由于案件发生的时间较早，至于目前对该类案件的处理结果会有所不同，根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，李某某、甘某某与房地产公司未签订商品房买卖合同的原因是房地产公司欺诈而导致认购协议无效。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是：其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。若李某某、甘某某与房地产开发公司所签订的认购协议中有定金条款，那么在性质上应认定为订约定金，因此李某某、甘某某有权要求房地产公司双倍返还定金。