房地产广告法律风险防范

黄丽

华瑞兴律师事务所-土地房产组组长

【摘要】 在楼市不是很乐观的今天，开发商要将持续上升的待销面积销售出去，离不开发布广告，但是在房地产广告高速发展的同时，也产生了很多纠纷。如何正确认识房地产广告的法律性质，有效防范房地产广告的法律风险，避免开发商出现重大经济损失，是房地产行业关注的法律问题之一。

【关键词】房地产；广告；法律风险

一、房地产广告的现存问题及分析

(1)夸张性宣传

有些楼盘广告内容属开发商宣传所需的夸张性文字,目的是为了引起注意，制造声势、氛围,并没有明确的指标,如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“顶级”、“最佳”、“国家级”等绝对化的用语等词句。这些广告仅仅构成了要约邀请,在法律上没有约束力。开发商发布上述广告,只为引起人们的注意,至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”,完全由客户自己认识和决定,开发商无需为此承担责任。

(2)因客观原因未履行广告承诺

有的开发商承诺：“配套某某医院、某某学校”，但小业主收楼时却发现医院、学校都未开业。若开发商已按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整使按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，则不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告。 

(3)故意虚构事实或隐瞒真相

广州某开发商承诺，买楼带省一级小学学位，小业主等到收楼时才发现学位并非省一级的。又如，上海某房地产公司在其楼盘宣传册中使用了“远离城市PM2.5侵扰”的用语，当时执法人员感觉在雾霾比较严重的情况下，部分区域不可能远离PM2.5侵扰，于是展开了调查。发现该楼盘“远离城市PM2.5侵扰”与事实不符，属于虚假广告，依法对当事人进行了行政处罚。如果开发商主观上故意虚构事实或者隐瞒真相，诱使业主购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的是虚假房地产广告，实施了欺诈行为。即使开发商完全按房地产买卖合同本身交付了房屋，其欺诈行为也不能因为交付了房屋而改变。因为业主购买房屋，不仅购买的是房屋本身，而且包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境，这时开发商就应承担其虚假广告的法律责任。

二、典型案例  

（一）案情简介

广州某开发商销售广告中称：“某某医院计划今年内开业”“某某一中计划今年向小业主招生”，王某收楼时发现某某医院并未开业，某某一中也未招学，逐以宣传内容和合同实际履行不一致为由，向法院提出诉讼，要求判令开发商兑现承诺并赔偿因未能兑现广告宣传承诺而给王某造成的经济损失。诉讼中，笔者作为广州某开发商的代理律师，提出：“对于广告宣传的法律性质，双方在商品房买卖合同中已明确约定“均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲乙双方所有的权利义务以本合同及其补充协议的约定为准。”因此，原告无权以宣传广告上的内容要求被告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第三条的规定，视为要约的宣传广告应同时符合以下几点要求：“1、是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。2、具体确定。3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。”被告的广告宣称资料中所称的学校、医院的开学或营业时间并不是就房屋及相关设施本身所作的说明，而且对于学校的开学招生时间也使用了预计等字样，并不具体明确，并不符合作为要约的条件。”法院判决采纳了该意见，驳回了王某的诉讼请求。

（二）问题的提出

上述案件中，法院认定该广告为要约邀请，应以双方签订的买卖合同约定为准。那么如何认定广告的性质呢？

三、房地产广告的性质

商品房销售广告性质分为两类：

1、要约邀请性质

该类广告主要就商品房做出一般的概括性的描述，其目的是希望客户向自己发出要约。

2、要约性质

该类商品房销售广告不仅就广告商品房做出概括性的描述，并就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出较为具体的说明或允诺，且该说明或允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

四、房地产广告法律风险防范

（一）遵守房地产广告的相关法律法规的规定。

1、《房地产广告发布暂行规定》规定：

 “凡有下列情况的房地产，不得发布广告。

1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。

2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。

3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。

5）权属有争议的。

6）违反国家有关规定建设的。

7）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

2、《房地产广告发布暂行规定》规定：

1)房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行说明、渲染，不得有损社会良好风尚。

2）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当具有实际意义的完整的生产、生活空间。

3）房地产广告中对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

4）房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

5）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

6）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

7）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

8）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

9）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

10）房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。

1l）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

12）房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

13）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

14)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评价时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

15)对违反房地产广告发布规定的，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，并可对违法行为人处以3万元以下的罚款。）

3、不作虚假宣传

《广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”如有开发商广告中称：“买楼送宝马”，而实际上市没有送宝马车的，则构成欺骗消费者。

（二）广告的性质应限定在要约邀请范围内。开发商应避免对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，避免说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响。