浅析房地产项目收购模式

     伴随国家对房地产宏观调控措施的不断深化，房地产开发企业销售业绩持续下滑，近几个月来各房地产开发企业均传出不同程度的资金链“吃紧”的报道。一方面，房地产开发企业业绩下滑资金链越来越紧；另一方面，受政府垄断国有建设用地一级市场的影响，国有土地出让价格居高不下。为了满足企业的发展需要，越来越多的房地产开发企业开始转向土地价格相对较低二级市场，采取房地产项目收购的方式来完成企业土地储备工作。不可否认，二级市场拿地对房地产开发企业来说，既是机遇也面临诸多挑战。如何在房地产项目收购中趋利避害降低风险呢？笔者认为，必须从分析分析房地产项目收购模式入手。

     企业兼并、资产重组乃市场经济之常态，也是市场发挥资源配置作用的具体表现方式之一。房地产项目收购，又称房地产项目转让，其实就是房地行业内的企业兼并、重组等。所谓房地产项目收购是指，转让方将自己的房地产项目以一定的市场价格转让给受让方的一种商业行为，项目转让后，受让方成为该房地产项目的所有人（或者国有土地使用权人），转让方在取得了一定的转让价款的同时也随即失去了被转让项目的各项开发权益。广义的房地产项目收购可分为项目资产收购（即在建工程收购或者烂尾楼盘收购）和项目公司的股权收购两种方式，其中按照收购股权的比例和方式的不同，项目公司股权收购又可分为全部的股权收购、部分股权收购以及增资扩股等三种形式。为方便讨论，本文将重点讨论资产收购和项目公司全部股权收购（以下简称“项目公司股权收购”）的情况。

      顾名思义，项目资产收购就是受让方以一定的市场价格购买转让方尚在开发中的在建工程（通常是烂尾楼盘）的一种市场交易行为。资产收购后在建工程即剥离了原来的项目公司（即转让人），同时受让人成为了被转让项目新的开发主体，简而言之，项目资产收购的结果就是被转让项目的开发主体发生了变更。就房地产开发市场而言，若不对房地产项目转让加以限制，则很容易滋生“炒卖地皮”的违法投机行为，从而会严重干扰房地产市场的健康发展。因此政府对项目转让尤其是资产收购规定了一定的限制条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

      对于上述两个项目资产转让条件，值得一提的是，项目资产转让时必须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，其中，“开发投资总额”是否包括土地出让金，曾经引起了不小的争议，笔者认为，这里的“开发投资总额”不应包含土地出让金，因为就目前的房地产市场而言，土地出让金占房地产开发总成本的比重不断增加，土地成本已达总成本百分之五十左右的观点业已成为业界共识。也就是说，仅仅土地出让金一项就远远超过了开发投资总额的百分之二十五，故若“开发投资总额”包含土地出让金的话，则投资者只要交纳了土地出让金也就满足了转让条件，显然不能有效制止“炒卖地皮”现象的发生，这明显与立法目的不符。

房地产项目收购的另一种模式——项目公司股权收购是指，受让方通过收购项目公司股权的方式达到控制被转让项目的目的，收购完成后，项目公司原股东（即转让方）获取股权对价后撤出项目公司，受让方依法取得项目公司股东地位，从而控制项目公司的运营管理。这种转让模式的最大特点在于，项目股权收购只是项目公司的股东发生变化，而法律意义上的开发主体并没有发生变更。由于项目公司股权收购并不影响项目公司的开发主体地位，项目开发中的各种证照、法律文件等，只要在有效期内均无需进行任何变更，因此可以为项目开发节省大量时间，不但有利于投资者迅速回笼资金，同时也有利于开发产品尽早上市赢取市场先机。此外，项目公司股权收购模式，在一定意义上规避了房地产项目转让需“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，对于完成投资较少又急需转让项目的投资者来说，无疑是一个不错的选择。

      如前所述，房地产项目收购模式主要包括项目资产收购和项目公司股权收购两种基本类型。每种操作方式不仅适用范围各异，而且利弊、风险也各不相同。如何在房地产项目收购中趋利避害为企业发展保驾护航呢？笔者认为，必须从对比分析两种房地产项目收购方式入手。

首先，一般来说，房地产项目收购的实质是国有土地使用权或者在建工程的转让，因此资产收购是房地产项目收购最直接的方式。这种收购模式的优点至少有以下三点：第一，不收购项目公司股权只收购项目资产，可以最大限度的避免项目公司或有债务的影响。由于项目资产收购不涉及股权变动，只是项目公司对其资产（土地或者在建工程）出售，项目公司的一切债务仍有原项目公司承担，对于受让人来说，项目公司资产收购不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，无疑可以降低商业风险；第二，项目资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税；第三，项目资产收购有利于树立受让人的企业形象和良好的商业信誉。项目资产收购后是以受让人的名义进行后期的开发及销售工作的，这样一方面可以充分利用受让人的商业信誉进行后期经营，另一方面开发项目的不断增加又可以提升受让人的品牌信誉等。

      项目资产收购方式存在上述优势的同时，还存在以下劣势：一是，如前所述项目资产转让会受到投资规模的限制，若未完成总投资额的百分之二十五，按照法律规定禁止项目资产转让；二是，手续复杂、耗时较长。由于项目资产收购实质是开发主体的改变，因此收购完成后要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；三是，交易费用较高，项目资产收购属于不动产交易，买卖双方需要缴纳一定数额的税费，例如：增值税、契税、印花税、营业税等。

其次，项目公司股权收购是通过收购股权的形式达到控制项目资产之目的，因此其与资产收购相比具有以下特点。项目公司股权收购的优点主要有四个方面：第一，可以规避项目资产转让中要求完成投资总额百分之二十五的法律规定，有利于投资者尽早转让项目；第二，收购手续简单，与资产收购相比无需办理土地或者在建工程的过户和各种证照的更名手续，只需交易双方签订股权转让合同，并办理相应的工商登记变更手续，收购手续相对简单；第三，节约时间、缩短了开发周期，由于项目公司股权收购只是投资者（股东）发生变化，开发主体并未发生改变，故办妥股权转让手续后，新投资者只需要实际出资便可继续开发经营既方便又快捷，尤其是对于不具备房地产开发资质的投资者来说，不但省去了办理土地或者在建工程的过户手续，而且避免了重新成立项目公司的繁琐过程，无疑会节省时间、缩短开发周期；第四，节省交易税费，由于项目公司股权收购不涉及开发主体的变更无需办理资产过户手续，因此收购项目公司股权也无需缴纳不动产交易的契税。

虽然项目公司股权收购具有上述优点，但我们还必须清醒的认识到，项目公司股权收购方式亦有利有弊，其不足之处有二：一是，与资产收购方式相比受让方的交易风险加大。项目公司股权收购完成后，原股东（即转让方）获得转让金后撤出项目公司，新股东（即受让方）进入项目公司并继承原股东的权利义务。若原股东故意隐瞒项目公司或有债务，对新股东来说极为不利，稍有不慎很有可能陷入项目公司或有债务纠纷的陷阱；二是，不利于树立新股东的品牌效应，众所周知，目前我国房地产公司的开发资质与该公司完成开发总量密切相关，简单的说，完成开发总量越多房地产开发公司的资质也就越高。由于项目公司股权收购不改变原开发主体，虽然新股东实际完成了被收购项目的开发工作，但仍不能计入新股东的开发业绩，所以不利于新股东商业信誉的提升。

      最后，对于参与房地产项目收购的房地产开发企业而言，房地产项目收购既存在机遇也充满挑战。毋庸讳言，如何扬长避短、趋利避害完成房地产项目收购，是摆在每一个参与房地产项目收购企业面前的重大难题。就此问题，笔者欲结合自己多年的工作经验谈谈自己的浅见，希望能达到抛砖引玉之效果。笔者认为，房地产项目收购最大的商业风险来自于被收购项目的或有债务和转让人的欺诈行为两个方面。

或有债务主要是指，尚未到期的债务或者将来债务发生的可能性非常大，如无意外将来一定会发生的债务，只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务，在房地产项目转让时尚未发生，所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒，倘若受让人稍有差错就可能在项目收购后陷入无休止的债务纠纷之中。或有债务的处理通常有以下两种方式：一是，在房地产项目收购的前期筹备阶段，聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查，以摸清被收购项目的真实财务状况；二是，起草完备的项目收购合同，尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务，若有可能尽量采取受让人预留履约保证金的方式以制约转让人。

      转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险，其主要表现为以下三个方面：一是，转让人故意隐瞒现存债务；二是，利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务；三是，假冒项目公司印章伪造项目公司债务。笔者认为，针对上述情况最好的应对办法主要有以下两个方面，一方面完善收购合同条款，增加转让人恶意违约的成本；另一方面加强对项目公司印章的管理，在签订收购合同的同时就共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购合同中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均有转让方承担。

      但凡参与过房地产项目收购的人都知道，税务筹划和或有债务处理是房地产项目收购中的两大难题，如何正确处理房地产项目收购中的税务筹划问题对整个项目收购工作至关重要。所谓税务筹划也可以称之为“税收筹划”、 “税收计划”，是由Tax Planning意译而来，它是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益。简而言之，房地产项目收购税务筹划就是指在项目收购中合法避税而非逃税，以达到尽量减少交易成本的目的。

欲通过税务筹划达到在房地项目转让中合理避税之目的，首先必须了解房地项目转让中的税种，通常来说，房地产项目转让可能涉及的税种有：增值税、所得税、营业税、契税、印花税等。其次，之所以存在合理避税的空间主要是因为我国现行税法存在不合理的双重征税现象。例如，在项目资产转让中，项目公司收到资产转让款后要缴纳企业所得税，在项目公司将这笔转让款向其股东分配时，股东还需缴纳个人所得税，从某种意义上说具有双重纳税之嫌。最后，值得注意的是，通过税务筹划工作可以使纳税主体在交易双方之间发生变化，虽然在项目收购中纳税总额并未减少，但是这样就可以使特定交易主体达到合理避税之目的。为了进一步说明该问题，笔者特引述以下具体案例来介绍房地产项目收购中税务筹划的操作方式：

      甲房地产公司（以下简“称甲公司”）欲收购乙公司持有的A公司100%股权。A公司为房地产开发企业，总资产6000万元，净资产5000万元，应收账款4000万元，2011年主营业务收入5000万元。主营业务利润-10万元。  根据评估公司的评估，A公司总资产1.1亿元，总负债1000万元，净资产1亿元，总共增值5000万元，增值率100%。在此案中，若甲公司按公允价格（即A公司评估价值）收购A公司，则乙公司首先交股权转让的所得税，同时按税法规定吸收合并视作子公司按公允价值出售转让全部资产，被吸收合并的A公司也需对增值部分缴纳所得税。这样就产生了双重征税问题，交易成本中就增了一次所得税纳税额。

      但如果我们事先经过税务筹划，完全可以通过以下方式达到降低交易成本的目的：项目收购之前，A公司与乙公司签订协议将乙公司持有A公司股权期间的增值（即5000万元）先行转给乙公司，虽然5000万元实际是由甲公司承担，但是表面上看是由A公司向乙公司支付的，因此A公司可以将此作为项目成本来抵税。这样A公司就可以免交增值部分所得税，当然，乙公司仍然要对其实际收到的5000万元纳税。

     综上所述，房地产项目收购中的风险主要表现为或有债务处理和税务筹划两个方面，只有在项目收购中妥善处理两者，才能最终将项目收购的风险降低到最小。因此，在当前房地产企业纷纷转向二级市场拿地的今天，认真分析房地产项目收购中的有债务处理和税务筹划，必将对整个房地产行业健康发展发挥积极意义。