杨箕村改造安置中拒迁户涉诉之法律点评

                                                                                       三旧改造篇之二

作者：魏济民

                                                广东华瑞兴律师事务所        主任

                                                广州市律师协会建筑与招投标委员会  主任

                                                广州仲裁委员会建筑工程专长  仲裁员

        进入二十一世纪以来，由于我国城乡经济现代化结构的存在，造成了繁华似锦的广州城市中形成了许多“脏乱差”的城中村，这与构建“幸福、首善、宜居”的广州城市形象是非常不协调。因此，广州市作为国际化大都市继猎德村、林和村之后，对杨箕村整体进行改造，杨箕村整体改造方案是坚持“依法依规、一村一策”作为指导思想。由于目前城中村改造时期，广州土地大量升值、房价上涨过快等利益驱使，导致部分城中村拒迁户问题的不断出现，针对杨箕村股份合作经济联社（简称杨箕合作社）诉少数拒迁户宅基地纠纷一案，涉及的法律问题进行律师点评如下：

   2010年底，广州市杨箕村股份合作经济联社作为原告诉被告拒迁户的宅基地纠纷，业经广州市越秀区人民法院立案受理。作为杨箕合作社诉讼主要目的有三个：一是收回拒迁户的宅基地使用权；二是清空拒迁户涉案的房屋；三是判令按照《补偿安置方案》补偿给拒迁户。但事实上根据《土地管理法》第六十五条第一项的规定，为了乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。且根据该法第八条规定，宅基地属于农民集体所有，因此，杨箕合作社只要经原批准用地的人民政府批准后，就有权收回宅基地使用权。另外，根据《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。显然，宅基地使用权人对其宅基地仅享有部分的物权，特别是不享有宅基地收益与处分权，所以杨箕村拒迁户不能以其持有的《宅基地使用证》来主张宅基地所有权。同时，杨箕合作社有权收回涉讼拒迁户的宅基地使用权后，因土地与地上建筑物是不可分割的，涉诉宅基地上的建筑物房屋也应一并交给杨箕合作社拆除。目前，杨箕村拒迁户拒不清空交付涉案房屋，非法阻碍了杨箕合作社实现收回村集体所有的宅基地，可以依法诉请法院强制清空拒迁户涉案的房屋。

   根据广州市、区两级政府的批复，作为原用地单位和拆迁安置工作的实施单位，杨箕合作社业已召开股东代表大会，经全体股东代表表决，会议以98%的高票率通过了《补偿安置方案》。依据2010年《村民委员会组织法》第二十四条第（九）项规定“涉及村民利益的下列事项，村民委员会议必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”原广州市天河区杨箕村民委员会经批准改制为杨箕合作社，该村民委员会的权利义务依法应由改制后的杨箕合作社承受，因此，杨箕合作社通过《补充安置方案》真实、合法、有效，有权对拒迁人的宅基地进行管理，并有权依法代表全体杨箕股东向法院诉请，按照《补偿安置方案》补偿给拒迁户。

      杨箕村少部分拒迁户主张其被拆迁房屋应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，并认为应当通过房屋拆迁管理部门裁决后，再依法向法院起诉的司法程序。但根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条明确规定了，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。显然，杨箕村的拒迁户在本村宅基地上的房屋，其土地性质是农村集体性质，显然不受《城市房屋拆迁管理条例》的法律调整。但是根据《土地管理法》第六十五条第二款规定，依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地后，对土地使用人应当给予适当补偿。

      另外，还可以参考最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法[2005]行地字第5号）致重庆市高级人民法院函复：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所有权以被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。该司法解释的精神仅是参照《城市房屋拆迁管理条例》的标准进行补偿安置，但并没有否认土地拆迁的属于集体土地上的房屋拆迁安置范围，受我国关于征收宅基地即农民集体所有土地相关法律法规的调整。

       通过本案中杨箕合作社诉拒迁户的宅基地纠纷案件，笔者作为一名建筑房地产专业的律师，笔者个人认为有几点应当引起政府和社会的重视：

       ①城中村改造应当依法依规的进行，但目前我国城中村集体土地的征地拆迁相关法律太简单，无法适应城市化发展的新形势，建议立法上增加具体规定城中村改造相关法律法规，比如股份公司或合作社等村集体企业是否可以代表村民委员会？城中村改造地块中既有村民复建的集体土地又有公开出让的国有土地如何适用拆迁相关法律？农民土地补偿中商业用房的安置补偿法律规定？等等。但该案中杨箕合作社采取法律的途径，通过诉讼法院的司法方式，切实维护绝大部分村民股东的集体利益，这种“依法治村”理念是值得称赞的。

       ②城中村改造的拒迁户，祖祖辈辈在杨箕生活了九百多年，甚至有些拒迁户与大部分村民股东都是亲朋好友，由于这种家族祠堂的血脉关系的存在，笔者主张还是在司法的基础上，以和谐的方式来最终实现全拆。

       ③对于拒迁户要保证其基本的生存权，不能采取野蛮的断电、断水、断路等极端方式来侵犯农民的利益，另外，杨箕合作社收回宅基地使用权后，应当更加积极主动与拒迁户协商，在不违背广大村民股东的集体利益的前提下，更为灵活的执行《补偿安置方案》，对于拒迁户合法合理的安置补偿要求，应当及时给予妥善解决。