杨箕村改造挂牌公开出让地块以底价成交之法律点评

作者：魏济民

                                             广东华瑞兴律师事务所        主任

                                             广州市律师协会建筑与招投标委员会  主任

                                             广州仲裁委员会建筑工程专长  仲裁员

      2011年1月18日据各大新闻媒体消息，广州杨箕村改造项目因为只有富力地产一位竞买人报价，项目最终被富力地产以底价取得。对此所谓的定向卖地受到各界人士的质疑。在广州土地出让市场上，近年来像广州琶洲村、广铁南站等地块的出让都带着浓重的定向色彩，因此，作为一名建筑房地产专业的律师，就杨箕村改造地块以底价出卖给富力地产的挂牌出让相关法律问题，提出观点如下：

      根据2002年国土资源部通过并经2007年修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条第三款规定，本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果，确定国有建设用地使用权人的行为。同时，许多人质疑对于挂牌出让土地时仅有一家竞买者是否可以成交？该《规定》第十四条第（一）项明确规定，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。本次杨箕改造地块出让公告（穗国房挂出告字[2010]14号）中已明确了公开出让地块的挂牌底价及其他条件，即杨箕改造公开出让地块宗地面积62808平方米（可建设用地44288平方米），容积率6.18，建筑面积273800平方米（其中住宅100000，商业金融业160272平方米），挂牌起始价4.7265亿元，分为村民复建房地块和公开出让地块。另外，竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本，预计全部改造成本约18.8亿元，开发商富力地产的杨箕村改造成本合计约23.5265亿元，折合楼面地价8953元/平方米。另外，富力地产也符合其他出让条件，特别是城中村改造拆迁安置周转房的条件，即须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城拥有自有商业、办公面积超过15万平方米的物业，这是广州市政府城中村改造精神中“一村一策 ”的具体要求，也是政府保障广大村民拆迁安置与按期回迁复建房的实际利益挂牌，选择具有实力的房地产开发商富力地产，就是保障实现杨箕村改造工作中被拆村民与房地产开发商的合作双赢。

     根据广州市委、市政府城中村改造的精神是“依法依规、一村一策”来完成全市138条村的改造工作。由于杨箕村处于优越的经济与地理位置，特别是需要处理好广大拆迁村民的安置补偿工作及复建工程回迁问题，所以增加了杨箕村改造中安置周转房的挂牌条件。另外，据网上调查，符合该条件的开发商还有越秀集团、保利地产等房地产开发企业，因此，广州杨箕村地块出让市场准入条件，并未垄断其他房地产开发商的介入，只是其他开发商可能考虑目前杨箕村复杂的内部矛盾，特别存在拒迁户诉讼官司等投资法律风险，选择不参与竞买也是正常的商业行为。

    去年从广铁南站的“地王”到广州白云新城的“新地王”，“王中王”的地价不断刷新，笔者认同，以广州土地交易中心通过挂牌出让以底价成交是“城中村”改造的创新模式。虽然，目前我国对挂牌出让国有土地只出现了国土资源部的部门规章中，其上位法中仅有协议、招标、拍卖三种出让国有土地的形式。比如《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖招标或者双方协议的方式。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地使用权可以出让采取：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。以及《土地管理实施条例》第二十二条规定，土地通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权。但均未提到挂牌出让的方式，因此，挂牌是继土地公开招标、拍卖之后，实现土地出让的公开、透明、规范的创新举措，并具有招标和拍卖的特点，具有典型的中国特色，其合法性应当尽快通过上位法修订才能完善。

总之，杨箕村改造地块通过挂牌出让给富力地产，未出现“新地王”现象，对今年进一步稳定调控地价房价是值得肯定的，也让更多老百姓明白招标拍卖挂牌方式不是把地价越炒越高，而是要让土地出让市场中交易地价回归到比较理性与成熟的状态。