律师帮你买楼

 有意投资买楼的您面对羊城如此众多的楼盘，一定有过“众里寻她千百度”、“为伊消得人憔悴”的滋味吧？辛苦不怕，怕的是风险和欺诈—虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交付房屋、入住后迟迟拿不到产权证、购房合同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现等等。明明白白买楼，开开心心入住，我们衷心希望这一小册子能帮助到您。

一、看楼需要注意的问题：
    1、仔细查看楼书：查看楼书是您购房参考必不可少的步骤。根据实际情况来看经过美化的楼盘效果图、不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。所以，我们建议您应从大到小阅读小区总体规划平面图、整栋楼的平面图、拟选购的单位平面图。
     2、应详细查看的证件：房地产开发商和销售商必须提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）证。收楼时“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这里，我们需要提醒您的是，应查看五证的原件，而非复印件。
     3、签订楼宇认购书前应查看购房合同：楼宇认购书往往很简单，只对房屋价格、何时签订购房合同、付款方式等少量内容作约定，许多重要内容如交付日期、违约责任等都未涉及。购房者签订购协议书后，由于一些房地产公司对示范文本中的面积增减处理条款、质量赔偿条款、交付条款、违约责任条款进行修改，并且将修改后的内容事先印制作为示范合同的补充条款并作为不可协商的条款，如购房者对购房合同不能达成一致，开发商往往会以购房人违反楼宇认购书约定为由不予退还定金。为避免纠纷，您最好尽量直接订购房合同。

二、落定（订）时需要注意的问题：
     落定以后，您可能奇怪，所交纳的那些前期费用，有些房产商叫“定金”，有些叫“订金”。在法律上定金和订金性质是不同，所以您千万注意。依据《担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。所以，这一字之差可是有万金之别啊。

三、签订正式的购房合同需要注意的问题：
    签订正式的购房合同，应签订由房地产管理部门统一印制的合同文本（即格式合同）或者聘请律师拟定合同，这样才能够保您的权益。但一般来说，格式合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：

1. 开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺。
2. 所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利。
3. 面积误差、共用面积分摊的处理办法。
4. 房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法。
5. 合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围内，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
6. 房屋公共部分和室内装修标准。
7. 售楼书、广告宣传中所明示的宣传事项。
8. 其他双方需要约定的事项。

     我们郑重提醒您一定要签订完善的购房合同，来防范您欲购买的房屋面积缩水或涨水、缩短房产证办证时间、明确装修规范减低装修污染、绕开赠送陷阱等等。

四、买楼付款（按揭）需要注意的问题：
    购房的付款方式常见有三种，一次性付款、分期付款、银行按揭贷款。假如您选择了银行按揭贷款来支付购房款的话，我们建议您要在签订购房合同之时，考虑到可能出现的申请贷款无法取得的情况，从而在合同附件里对贷款问题进行保护性的约定。
    此外，假如您购买的是预售房，我们提醒您，可能会出现开发商逾期不能交房的情况，万一出现这种不幸的情况，那么您在解除房产买卖合同前，还是应根据按揭贷款合同的约定按期向银行还款，不能因开发商没有交房而停止向银行还款，否则银行将可以追究您的违约责任。在您解除房产买卖合同，取得开发商返还的购房款后，再及时与银行联系，协商提前还款事宜，将剩余贷款本息提前偿还给银行，终止按揭贷款合同。因此，当出现房产商不能按期交房的情况时，我们建议您应积极通过法律途径维护自己利益。
至于很多买楼者关心的问题：在贷款没还清之前，房子能不能卖掉？房主的银行按揭贷款是否可以转让到买房的人手里？贷款购房者还不起贷款了怎么办？我们给您的答复是：2000年以来，广州地区可以办理这种贷款未还清前房屋买卖的“转按揭”业务。假如您需要“转按揭”的话，您只要去原贷款银行打出“还款清单”，带上房产证复印件，买卖双方的户口簿、身份证复印件，买家收入证明（工资清单）等材料，去相同银行办理即可。（目前在广州地区不同银行之间不能“转按揭”）

五、收楼需要注意的问题：
    根据我们的经验，收楼中主要存在五大问题：① 规划、设计变更或小区缩水等问题；②未与业主协商，开发商单方拟订补充协议，并以签订补充协议作为办理入住的前提；③超出卖房时承诺的物业费价格收取物业费，并以此价格要求业主交纳物业费和签订物业管理合同，否则，拒绝为业主办理入住手续；④本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；⑤ 相关质量问题及室内氨气等有害气体超标问题等。
    鉴于业主们对专业知识的匮乏，在收楼时最好能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏，更好、更有效地维护您的权益，还可以通过收楼时的互相了解与认同，为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础。
    同时，房地产开发商应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核试验确属不合格的，购买人有权退房。
    因此，我们提醒您假如收楼时对楼房的质量有任何疑问的话，千万别草率地在收楼的相关文件上签字。

六、办理产权证需要注意的问题:
    办理产权证的步骤:1.提交材料。2.预登记（初审）。3配图。4.缴纳税费（缴纳契税，由财政局收取，目前是1.3%；印花税，由税务部门收取，有时由房地产交易所代收，目前为万分之三；过户手续费，由房地产登记部分收取）。5.审核。6.制证、发证（您需要支付房产权证工本费和印花税）。

七、怎样请律师：
    购房对于购房者来说是一项重大投资，购房过程一切顺利如愿，对购房者自然是皆大欢喜，而如果购房过程中发生纠纷，对购房者来说则可能烦恼不断。由于房地产买卖过程中存在这一些不为一般老百姓所知道的合同陷阱，因此，许多购房者都希望聘请律师为自己的购房活动提供法律服务，但不清楚如何聘请，何时聘请为好。
    有的购房者会问，在购房费用中，开发商都会列出一项律师服务费用要购房者承担，那么该律师会为自己服务，还需要再聘请律师吗？其实不然，该律师是开发商或代理商聘请的，是为开发商或代理商服务的，与他们有利益关系，其出发点不可能为购房者服务，这笔律师费不应由购房者买单，购房者应拒绝此类律师服务或拒绝承担该费用。花钱请律师还不能请到真正为自己服务的，这笔钱出得实在冤枉。
假如您欲聘请律师代办购房事务，一定要注意两点：
   1、该律师应当熟谙相关房地产的法律法规，了解房地产市场及购房程序；
   2、该律师及律师事务所与开发商或代理商没有利益关系。
   律师早介入，购房者早受益。

八、华瑞兴律师事务所：
    广东华瑞兴律师事务所，是经广东省司法厅批准设立的一家合伙制律师事务所，合伙人分别为资深高级律师或法律研究生、硕士律师、执业经验丰富，办事作风踏实，擅长办理各类房地产的法律事务，拥有丰富的从事房地产法律业务的经验。本所律师愿为您买楼提供法律服务。