案例点评|购房人申请贷款未获批准后未依约补足房款的责任－广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例（4）

中山市第二人民法院经审理认为，吕某自愿与某房地产公司签订合同，应当按照约定全面履行合同义务。吕某未按约支付购房款的行为已构成违约，某房地产公司诉请解除合同，并按照合同约定要求吕某支付违约金111370.2元，于法有据，予以支持。某房地产公司提交委托代理合同及发票证实其因实现本案债权已支出律师费5000元，该费用依约应由吕某承担。

遂溪县人民法院一审认为，某房地产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给陈某使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情发生在2020年，某房地产公司不能以其违约行为之后发生的不可抗力主张免责。湛江市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。按揭贷款为购房者普遍采用的支付方式，如果存在逾期付款情形，具体要看逾期付款的原因是哪一方导致的。如果是因为开发商原因导致逾期付款的，购房者无需承担责任；如果因为购房者自身原因导致逾期付款的，购房者则需根据商品房买卖合同约定承担责任。

本案中吕某未能通过银行按揭贷款审批且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任，为此人民法院对房地产公司诉请解除合同及要求吕某按照合同约定支付违约金的予以支持。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，其特殊性在于，合同约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论购房者贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，购房者均应承担违约责任。合同存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。