【案件事实】
原告:周某
被告:佛山市某投资有限公司(以下简称某投资公司)、潘某某(某投资公司的法定代表人)
2006年7月8日,周某将佛山市某投资公司和潘某某告上法庭,称:2005年3月23日,周某向被告某投资公司认购一套房屋并支付购房款2万元,后某投资公司一直没有与原告签订合同,原告从别处了解到某投资公司将该房屋卖给他人,遂请求判决某投资公司返还购房款2万元及支付利息2000余元。之所以将潘某某一并起诉,是因为潘某某系某投资公司的法定代表人。两被告辩称:原告支付的2万元是定金而不是购房款;原、被告约定原告须于2005年3月30日向被告支付首期房款以及签订房屋买卖合同,但原告违约了,因此原告无权要求被告返还定金。被告潘某某还称,自己既没有与周某签订合同,又没有收取周某的定金,故该案件与其无关。
【案件结果】
法院依据《民法通则》第八十四条,判决被告某投资公司返还原告购房款2万元及支付利息,潘某某不承担违约责任。
【争议焦点】
1.原告支付的2万元钱是购房款还是定金
法院经过审理认为,原、被告没有就房屋的买卖达成任何口头或书面合同,在房屋买卖主合同尚未成立的情况下,作为从合同的担保合同当然也不成立。因此周某支付的2万元实际上是购房款的一部分而不是定金。
那么,购房款与定金究竟有什么区别?定金是一种法定的担保形式,是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。其作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中,在《合同法》《担保法》及其司法解释中均有明文规定,有严格的法定条件:(1)定金必须以书面形式进行约定;(2)定金必须实际完成了交付;(3)定金数额不得超过合同标的总额的20%。而现在房地产市场中,经常出现的“购房款”“预付款”“订金”等都不是法定的担保形式,也不是专业的法律概念。两者最关键的区别就在于是否使用“定金罚则”。如果2万元是定金的话,那是适用“定金罚则”的。《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是所谓的“定金罚则”。购房款自然不适用“定金罚则”