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    华瑞兴律师事务所讲座视频汇总介绍
            华瑞兴律师事务所成立十七周年(2002~2019),是一家以"立足建设工程地产,专注公司金融涉外"专业方向的"一强三专五能"且公司化管理的综合律师事务所。为客户提供专人、专业、专心的全流程法律服务,以下内容为华瑞兴十七年以来所举办过的的讲座视频汇总介绍。预约培训或需要相关培训视频及课件请联系:谢老师 18588938276


    《第一篇  建筑工程法律知识》系列讲座

     

     

    2011年12月21日下午,为普及建筑工程法律知识,让施工企业更好地认识新形势下应当重视的法律风险,并同时帮助其做好法律风险防范工作,广东华瑞兴律师事务所主任律师魏济民受广东省建筑业协会的邀请,开展了《建筑工程法律知识》系列讲座。

    讲座由广东省建筑业协会信息发展部李毅勇主任主持,广东省建筑业协会李福伟会长就本次讲座发表了开篇词。

    讲座中,魏济民律师自身办案经验深入浅出地讲解了建筑类法律及相关司法解释的精要内容,就工程项目部的法律风险与防范、新形势下施工企业应重视的法律风险防范和当前解决建筑工程法律问题的途径三个方面的内容展开了演讲。互动环节中,各施工企业积极向魏律师咨询相关的法律问题,魏律师对此一一作出了专业解答,起到了很好的良性互动效果。此次讲座收到了各施工企业的充分肯定,对于建筑工程法律知识的普及具有积极的作用。


     

                               

    (图为魏济民律师讲解建筑工程法律知识)

     


     

    本次由广州建筑协会开展的知识讲座,共有广东省建筑行业内建设、勘察、设计、施工等各类大中型企业500余家参与。

     

    【课程大纲】

    《建筑工程法律知识》

    一、工程项目部的法律风险与防范

    (1)  建设工程主体责任。向全国人大提议案,建议对项目工程的总包方、监理单位、施工单位等主体的有关负责人采取终身责任制。类似于明太祖的做法,提高相关主体责任意识,加强对工程质量的保障力度。

    (2)  对项目经理的管理。实践中存在项目经理更换频繁的现象。为保障施工现场承包方的主体责任在实践中的连续性,通过确定项目经理责任,加强对项目经理责任的监管,来落实整个工程施工过程中的管理责任。

    (3)  劳务分包中劳工工资问题。为保障劳工弱势群体的利益,现行建筑行业的法律法规要求业主、总包、分包、实际施工方等都需要对劳工的工资承担支付责任。

    (4)  由于甲乙双方的实力悬殊,早期建设工程施工合同的合同当事人双方谈判能力悬殊。到了2013年,出台《建设工程施工合同2013年范本》强调发包人与承包人的平等主体地位,加强承包人的谈判地位。

     

    二、新形势下施工企业应重视的法律风险防范

    广东建筑行业的常用模式,第一个是包工头挂靠。在此模式中包工头由于实际掌握整个工程建设的关键部分,所以久而久之导致被挂靠单位由于与施工现场管理的实际脱节,被挂靠单位的项目整体掌控能力也被极大削弱。司法实践中被挂靠单位容易变成弱势群体。第二个是名为劳务分包视为非法转包。浙江模式可以参考,联营方式以分公司的方式将团队组建起来,每个工程项目单独设立分公司,还有规模的管理制度。

    -认定挂靠的情形:

    (一) 借用其他单位的人超过一个人的、或没有劳动合同的、或没有交社保的,会被认定为挂靠。

    (二) 财务方面,真正对于项目的款项能进行确定的人员推出项目真正的控制人,一旦实际项目控制人与建设单位没有劳动关系等,可以认定挂靠。

    (三) 建设单位与实际施工方没有收复款、支付关系,有没有证据能够证明合法关系的,可以反推认定为挂靠。

    (四)不能提供采购租赁合同发票的,可以认定挂靠。


     

    三、当前解决建筑工程法律问题的途径

    针对目前建筑工程行业大量存在的资质与挂靠问题,去资质化是一个重要方法。借鉴国外工程师负责制,用市场规律以及市场信用体系的建立来从根本上解决大量资质挂靠问题,让建筑企业的竞争力回归于其生产的工程质量本身。

    从长远地看,企业资质体制改革是一个大的趋势。

    方式途径一:双方共同寻求具有公信力的第三方,如:建设监督管理部门进行调解、进行谈判协商。优点:成本低,方式灵活,节省时间,争议解决经济成本低。缺点:毁约成本低,协商结果不具有强制执行力。

    方式途径二:双方选择诉讼方式进行争议的解决。优点:不能毁约,法律文书生效即具有强制执行力。缺点:诉讼周期长,程序复杂、时间成本高,争议解决经济成本较高

    方式途径三:双方选择仲裁方式进行争议的解决。优点:不能毁约,仲裁文书生效即具有强制执行力,相对诉讼周期短,更加灵活快捷。缺点:程序具有一定复杂性、争议解决经济成本高.

     

     

    【视频信息】

    视频时长:04:01:00

    视频大小:6.36G

     

     

     

     

      第二篇 《建筑工程施工合同示范文本》(2013版)解读

     

     

    2014年4月25日,华瑞兴律师事务所管委会主任、建泓投资咨询公司首席咨询顾问魏济民律师应广东省建筑业协会邀请,为参加人员作“2013年新版《建设工程施工合同》”专题培训。本次讲座得到了广州市本地建筑施工企业的大力支持,讲座现场反响热烈,会后得到了参与人员的一致好评。

    整个培训持续一天,讲课中,魏律师针对2013年的《建设工程施工合同》的施工范本,从范本的出台背景、范本条文解释及案例分析、防范对策三个方面做了详细的解释与分析,为企业提供法律风险和防范建议。

     

    (图为魏济民律师讲解建筑工程施工合同示范文本2013版)

     

    本次讲座在广东省建筑业协会李主任致辞后,由魏济民律师主讲《建筑工程施工合同示范文本》,讲座主要分为2个阶段,包括三个部分,第一部分是2013年版范本的修改背景和价值取向,第二部分讲范本的组成及八项新合同管理特点,第三部分讲解相关的案例与司法实践。

     

    参会单位(排名不分先后):广东省建筑业协会、 广东省建筑工程集团有限公司等。

    讲座结束后,魏律师、与广东省建筑业协会李主任、茂名市建筑业协会戴会长、黄秘书长等相关负责人举行会谈,并初步达成作为长期战略合作伙伴关系的意向。魏济民律师表示,希望能以专业的法律知识,为建筑业企业保驾护航,提供优质的经营环境,让企业能够专心发展。李主任、戴会长同时向魏律师表达了希望将来举办更多的法律知识讲座,以提高企业经营者的法律素养以及风险防控能力。

     

     


     

    【课程大纲】

    《建筑工程施工合同示范文本(2013年版)

    一、修改背景和价值取向

    1)修改背景

    修改背景即在于合同承发包方的权利义务不对等导致双方无法长久的、和平的合作,也在于顺应法律法规的修改和变迁。

    2)修改价值

    修改价值取向在于国家利益,主要为向FIDIC国际合同范本进行借鉴和学习,典型的就是担保对等、索赔期限的对等、风险责任的分担,建筑影响到千家万户的安全,要避免出现“楼倒倒”“楼脆脆”“楼歪歪”等豆腐渣工程侵害到国家利益和公共利益。其次,建筑业出现的黑白合同现象,出现了违反实质性条款的白合同,与备案合同不一致的白合同,为逃避国家税费的白合同。再次,虽然范本不具备强制效力,但是在政府项目中,如不使用最新合同范本,可能出现无法建设施工合同备案的情况。甚至,2013年版合同条款是符合权利义务一致,合同双方地位平等的,比如,项目经理的一致性是2013年版合同的特色,因为项目部就像项目中的堡垒,而实践中争议案件主要都与项目部有关,所以项目经理是至关重要的角色。又比如,在学理上,建筑工程合同属于加工承揽合同的一种,而情势变更原则亦是适用于建设工程合同的,所以2013年版合同明确在合同中约定情势变更的要件。2013年版合同更好的处理了专用条款和通用条款的关系,专业条款只能细化通用条款,并不能改变通用条款。

    二、八项新合同管理特点

    1)双向担保机制,着重讲解了我国保函的从属性,并建议保函效力时间点为实际竣工验收之日。

    2)情势变更原则,对于材料差价的百分比作出明确约定,以区别商业风险。

    3)缺陷责任定期制度,采用FIDIC合同概念,结合中国特色社会主义实际国情。

    4)工程保险问题,包括工伤和意外保险两部分。


    5)工程证书移交制度,讲解了管于移交的流程和要件。用“工程接收证书”妥善解决在建设工程完工报竣、竣工验收、验收通过、工程交付诸环节中的矛盾,有利于避免目前司法实践中施工合同纠纷案件经常发生的实际竣工期限难以确定、工程未经验收擅自使用、工程验收通过与竣工资料移交的关系以及工程接受时间等争议。

    6)双倍赔偿制度,承包人向发包人提交最终结清申请单是提出赔偿申请的前提。

    7)监理制度。

    8)争议评审制度,13版合同范本对于发生争议时如何解决提出了4种方式,分别为:和解、调解、争议评审、仲裁或诉讼。

     


    三、实践案例


    广东某高速公路公司清理实际施工人时未将挂蓝采购合同权利转让的法律风险。

    承发包当事人重视索赔与反索赔权利的放弃。

    广东某建筑工程已交付开发商实际使用,是否视为该建设工程竣工验收合格。

    广州某施工单位不协助房地产开发商办理竣工验收手续的救济。

    广州市珠江新城某大厦塔吊变更的措施费的责任分担。

     

    【视频信息】

    视频时长:10800

    视频大小:2.70 GB

     

     

      第三篇 《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法》条文解释与案例分析

     

     

    2014年11月14日下午,华瑞兴“《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法》条文解释与案例分析”讲座顺利召开。针对华瑞兴城镇化论坛第二期的热烈反应,华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民律师决定继续开展此项专题讲座,为相关行业及感兴趣的人士提供讲解和交流。

    讲课中,魏律师针对2014年10月1日正式施行的《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)》的各项规定,从《办法》重大事故及出台背景、《办法》条文解释及案例分析、《办法》违法行为及防范对策三个方面做了详细的解释与分析,结合各类案例深入解读了条例规定的内涵,与在座的嘉宾共同探讨各项条例规定对于建筑工程施工的影响,以求规范建筑工程施工中的各项活动,为企业提供法律风险和防范建议。


    (图为魏济民律师讲解建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行))

    讲课中,魏律师针对2014年10月1日正式施行的《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)》的各项规定,从《办法》重大事故及出台背景、《办法》条文解释及案例分析、《办法》违法行为及防范对策三个方面做了详细的解释与分析,结合各类案例深入解读了条例规定的内涵,与在座的嘉宾共同探讨各项条例规定对于建筑工程施工的影响,以求规范建筑工程施工中的各项活动,为企业提供法律风险和防范建议。

     

    【课程大纲】

    《建筑工程施工违法转分包等违法行为认定查处管理办法》条文解释与案例分析

    第一部分 重大责任事故频发,四大恶行影响

    恶行一,违法发包 

    恶行二,转包

    恶行三,违法分包

    恶行四,挂靠

    重大事故:

    (1) 杭州地铁一号线塌陷事故----转包+出现前兆却没有相应的应急措施。

    (2) 2010.3.13深圳汉京峰景苑护栏坍塌事故----脚手架劳务分包违规。操作人员不具备相应资质,建筑法贯穿着资质主义,无论是总包、专业分包都需要相应的资质。

    (3) 2010年上海教师公寓失火案---违法违规生产建设行为所导致的特别重大责任火灾,电焊工无相关资质并违法违规作业,操作失败后迅速逃跑;装修工程违法违规多次分包,导致安全责任不落实;施工现场管理混乱,安全责任无落实,存在明显的抢工期抢进度;事故现场采用聚氨酯泡沫材料,导致大火迅速蔓延;有关管理部门管理不力。

    (4) 明太祖朱元璋南京的城墙故事,古人对建筑工程质量的严格立法。

     

    第二部分《办法》条文解释及案例分析

    办法的十八条,核心八个条文,涉及到违法发包、转包、违法分包、挂靠。查处中的四个管理性条文。建议增加“黑白合同”为第五恶行。

    -违法发包:业主的需求同样需要适当的规范。业主发包时也应当遵守维护法律、有利于市场健康发展的要求。建设单位作为建筑物的最终所有者,应当承担第一手责任。业主应当选择有资质的总包方作为合同相对方。

    -转包:区别于挂靠,分为两种肢解转包,全部转包。挂靠是借用资质,转包是合法取得工程后转出,两者的时间点不同是重要区别。

    -挂靠:是没有资质的施工人借用其他人的资质进行施工。建议如果有实际施工人,在诉讼过程中将实际施工人公开,追求实事求是的方式来帮助整个案件的厘清。有些合同权利义务是可以转让的,但是有些是不行的。尤其是资质是不能转让的,建设单位就是看中总承包的能力,因此挂靠具有违法性。

    个人承包若是公司内部承包是一种鼓励的内部创新机制。但是对外不能与个人签订承发包合同。其中对于公司内部的认定需要注意负责人员的劳动合同、社保的手续。

    阳江某水电站项目中找实际施工人执行的时候,拿款项目经理签名并不能拿钱,反而每一笔某实际施工人签名后才支付。最后推出可以实际项目控制人,从而引出对挂靠关系的认定。

    某江西高速公路建筑工程施工合同纠纷案件。建议施工单位将建设工程施工过程中的相关文件准备多份,以免被实际施工人的摆一道。

     

    第三部分《办法》违法行为及防范对策

    国有资金投资的项目,对于法律规定的属于应当招标的项目,应当严格按照国家法律规定进行招投标程序。实践中遇到过这样的问题以及防范对策:

    如若未经法定程序,则属于违法行为,建设工程施工合同无效;若已经过法定程序招投标,又想要擅自更改的合同条款,对于合同实质性条款的更改,属于违法行为,应当以合同约定的条款效力优先。

    对于违法发包,可以采取履约保函、投标保证函等方式要求业主禁止出现指定分包、另行分包、肢解分包等。

    防止合同履行阶段的违法分包,可以采取合同管理。对于诉讼的救济,项目的资料的收集、整理、归档、保存都是十分重要的。

    材料、劳务、项目管理三管齐下,有利于对项目管理进行有效率的落实。

    建立起材料供应商信用评级的方式,有利于建立起高效优质的供应商供应库,用市场信用的方式择优选择质优价廉的建筑材料。

    取消法人资质是未来建筑行业的主流趋势,同时借鉴国外成熟的建筑行业注重建筑师的资质以及个人能力和个人信用。未来建筑行业将进一步被市场升级优化,用专业取代资质。

    对国有企业进行混改,利用股份制调动主要负责人的积极性,激发企业活力.

     

     

    【视频信息】

    视频时长:10800

    视频大小:2.70 GB

     

     

     

      第四篇 国际工程投融资技巧、招投标及EPC风险防范研讨会

     

    2014年12月12日,华瑞兴城镇化论坛第三期——“国际工程投融资技巧、招标投标及EPC风险防范”系列研讨会圆满召开。华瑞兴城镇化论坛以“见证中国城镇化发展法治进程”为目标,自举办以来,受到了各参会单位的支持和参与。

    此次论坛请来了中国出口信用保险公司资深金融专家胡永锋先生和资深商务经理胡旭阳先生与大家分享“走出国门”的心得,提供“走出去”的知识技巧和经验体会,中国企业对外投资风险大,需要进行投保,对外投资可采用买方信贷的形式。

    最后,华瑞兴律师事务所管委会副主任、中国及美国纽约洲律师卢运广律师以墨西哥高铁废标事件为例,讲解了国际招标投标法律风险防范,为与会人员带来了很多干货。随着国际区域经济一体化趋势的发展,国际工程投融资技巧、国际工程风险的防范,特别是法律风险防范及争端解决机制等内容成为广大企业日益关注和研究的焦点。论坛旨在帮助企业进一步掌握相关涉外投融资及法律风险防范实务,让国内的企业走出国门时在国际上取得投资成功。


     

    (图为卢运广律师讲解国际招标投标法律风险防范)

     


     

    【课程大纲】

    国际工程投融资技巧、招投标及EPC风险防范研讨会》

    胡永锋先生:

    一、实践案例

    (1)   境外火电厂项目

    保加利亚风力发电项目,在闭网前,政府出台新政策,对风力发电厂征收40%的税,故项目失败。

    (2)   美国钢管厂项目

    企业投资美国,也投资中东国家,故企业投保政治风险。

    (3)   白俄罗斯项目

    因白俄罗斯政府管控力度大,为稳定物价,采取限价政策,导致项目困难。

    (4)   河北钢铁香港发债融资项目

    建议:对外投资可采用买方信贷的形式。出口方银行直接向进口商提供的贷款,而出口商与进口商所签订的成交合同中则规定为即期付款方式。出口方银行根据合同规定,凭出口商提供的交货单据,将货款付给出口商。同时记入进口商偿还账户内,然后由进口方按照与银行订立的交款时间,陆续将所借款项偿还出口方银行,并付给利息。

    二、海外担保的重要性

    采用发债的形式进行融资。对外投资企业应当注意以下问题的解决,包括要深入了解将要投资的国家和地区对外商的投资政策和各种法律、法规、风俗习惯、市场状况及消费特点等,要深入选准投资的产业定位,还要选择合适的合作伙伴,确定先进入的主导产品,最终还要及时总结经验和教训。

    卢运广律师:

    一、从法律角度对墨西哥高铁废标事件进行深入分析

    1)基本情况及法律问题

    20141171320分(墨西哥时间1162320分),公司通过媒体获知,墨西哥通信交通部单方面突然宣布,取消墨西哥城至克雷塔罗高铁项目中标结果,墨西哥政府的做法是有问题的,并且违反宪法的,《墨西哥招投标法》并没有对招标的下限人数进行规定,《墨西哥招投标法》规定的招标程序是有问题的,

    2)关于废标的赔偿数额

    《墨西哥招投标法》规定赔偿必需费用(NecessaryFee),那么为履约而做准备的费用、预期利益是否属于必需费用是有很大争议性的,对于赔偿必需费用问题,美国就规定的非常合理,美国对于此类损失赔偿的是公平合理的费用(Just Fee,其中最重要的方法就是市价补偿法(At market price,我国对此的规定是相应的补偿(Corresponding Fee,两字之差,其中具体的差距非常的大。

     

    卢律师对FIDIC Blue Book进行了说明及对适用案件的建议,FIDIC合同并不能直接适用,因为FIDIC合同是在英美法系下诞生的合同范本,代表了业主方的利益,FIDIC合同规定承包合同(Contract Agreement)的成立时间为双方签订承包合同之日,而非收到中标通知书(Letter Of Acceptance)之日,所以,合同都未成立(Pending),自然赔偿的性质属于缔约过失责任而非违约责任,所以这也是墨西哥总统敢于干预的原因之一。

    二、对外投资法律建议

    国际上,对多边投资担保机构(MultilateralInvestment Guarantee Agency MIGA)的投保也是对外投资预防风险的办法。

    多元争议解决机制,也是海外投资者需要关注的程序,多元争议解决机制能够很好的帮助解决国际间的争议。

    最终,魏济民律师对招标的法理进行分析,明确中标通知书属于要约承诺制度中的承诺,并对缔约过失责任和预约违反利益进行了明确的区别。

     

    【视频信息】

    视频时长:21000

    视频大小:5.13 GB

     

     

      第五篇 工程招投标技巧及成功经验分享系列研讨会

     

     

    2015年7月3日,华瑞兴城镇化投融资论坛第五期——“工程招投标技巧及成功经验分享”系列研讨会圆满召开。华瑞兴城镇化论坛以“见证中国城镇化发展法治进程”为目标,自举办以来,受到了各参会单位的支持和参与。

    华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民律师担任本次论坛的主持人,首先,魏律师用一段精彩的致辞做为开场白,接着带领来宾们迅速进入到本次的论坛主题中。此次论坛请来了广东粤能工程管理有限公司杨旺总工与大家讲解大型重点工程投标重点事项与技术标书编制技巧,并分享了相关的知识技巧和经验体会。杨旺总工展示投标技术专业的课件,并运用幽默生动易懂的语言跟与会者一起进行互动与交流,取得了很好的学习交流效果。

     

     

    (图为嘉宾杨旺总工程师讲解工程招投标技巧及成功经验分享)

     

    主讲嘉宾:杨旺,资深土木工程师,长期在土木工程领域工作。

    华瑞兴律师事务所是一家经中华人民共和国广东省司法厅批准成立的,按现代管理理念运作的专业化综合型律师事务所,其提供的特色法律服务包括但不限于境内外能源、电力、基础设施、建筑工程等领域的BOT/EPC/FIDIC/PPP专业法律服务;并涉足境内外优质项目推荐或投资、融资合作;以及前海跨境人民币贷款业务、投融资、上市、新三板法律服务。

    本讲座主要适用于工程监理、项管和代建技术标编制,也适用于工程勘察、设计文字标书的编制(即非建筑方案创作投标)。

    参会单位(排名不分先后):参加此次论坛的单位有:凯德置地(中国)投资有限公司、广东浩鑫建筑有限公司、广州资源环保科技股份有限公司、广东雅博装饰工程有限公司、广东省长大公路工程有限公司、百鸿有限公司、中国人寿、天适集团、江西商会。

     

     

    【课程大纲】

    《工程招投标经验分享及标书制作技巧》

    一、代表性工程招投标

    随着我国加入WTO,建筑行业的造价改革步伐也逐步加快,不断促进整个建筑市场从计划经济向市场经济快速转变。从2003年开始,工程量清单计价规范在全国快速推广,更给整个建筑交易市场带来了巨大的变化。招投标双方的工作都发生了很大的变化,投标方需要不断地充实自身的实力,提高管理水平和生产效率,降低生产成本,才能够在激烈的竞争中生存。另外,企业在市场竞争中除了靠企业自身的素质和实力外,投标技巧对于能否中标及能否取得更多利润也有着举足轻重的作用,是企业在竞争中立于不败之地的重要手段之一。

    二、工程招投标案例与经验分享

    案例一:

    某小区商住楼土建项目,某投标单位投递的投标书报价为1080万元,投递投标书的时间距投标截止日期尚有3天,然后经过各种渠道了解,发现该报价与竞争对手相比没有优势,于是在开标前,又递上一封折扣信,在投标书报价的基础上,工程量清单单价与总报价各下降5%,并最终凭借价格的优势拿到了合同。

    这样的投标策略,在国际招标中经常出现,国内招标这种方法也逐渐多了起来。这种做法是完全合法的。《招标投标法》中规定:“投标人在提交投标文件截止日期前,可以补充、修改或撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人,补充、修改的内容为投标文件的组成部分。”

    但是需要注意的是这种做法不是由于自身的原因作出的,而是根据其他投标人的投标情况而作出的,会带来恶性竞争的负面作用。而且也不能一味的不顾企业的成本,盲目为了中标而降低报价,导致合同签订后难以履行。

    案例二:

    某大型公建项目进行招标,标底为8050万元。某投标单位的投标报价为7990万元,为了能提早收回资金,以便投入新的项目,该投标单位采用了不平衡报价法,将基础工程和柱、墙等项目的单价提高了15%,装饰工程的单价适当下调,做到了总报价仍然为7990万元,并且在评标时对调整项目单价作了有力的说明,最后中标。在施工过程中,基础工程等施工完后,回收了大量的资金投入到新项目中。

    这一方法是一个工程项目总报价基本确定后,通过调整内部各个项目的报价,以期既不提高总报价、不影响中标,又能在结算时得到更理想的经济效益。总的来讲,要保证两个原则:“早收钱”和“多收钱”。

    需要注意的是采用不平衡报价一定要建立在对工程量清单中工程量仔细核对分析的基础上,特别是对报单价的项目。单价的不平衡要注意尺度,不应该成倍或几倍的偏离正常的价格,否则业主可能会判为废标,甚至列入以后禁止投标的

    黑名单中,就得不偿失了。一般情况下,比正常价格多出15%~30%的幅度,业主都是可以接受的,投标人可以解释为临时设施的搭建、材料和设备订货等预先支出的费用。

    三、工程技术标书制作技巧

    (一) 投标前期

    1. 1. 为了在投标竞争中获胜,企业在平时就应该设置经营投标班子,掌握市场动态,积累有关信息资料等。

    2. 2. 掌握“知已知彼,百战不殆”的原则,了解业主和对手。

    3. 3. 根据自身的经营管理水平、经济实力、企业定额等,确定适合自己的经营报价策略,同时根据企业发展需求为了打开市场,着眼于发展等情况,制定出投标时可能使用的投标报价调整系数。

    (二) 投标编制期

    1. 1. 现场勘测及与招标文件的核实

    2. 2. 编制施工组织设计

    3. 3. 信息指导询价及清单组价

    (三) 投标决策期

     

     

    【视频信息】

    视频时长:22300

    视频大小:7.63 GB

     

      第六篇 建筑业营业税改征增值税专家讲座

     

    2016年5月9日下午,华瑞兴律师事务所联合建泓投资咨询有限公司主办的华瑞兴PPP城镇化投融资论坛第九期“2016建筑业营业税改征增值税专家讲座”在华瑞兴律师事务所大会议室成功举行。本次城镇化投融资论坛特邀中山大学法学院税法与评估法教授杨小强讲授“2016建筑业营业税改征增值税”。

    本次活动在华瑞兴管委会主任魏济民律师的主持下拉开序幕,魏济民律师首先介绍来到场的来宾,并介绍了营业税改征增值税的重要性。最后重点的介绍了本次主讲嘉宾杨小强教授。


     

    (图为嘉宾杨小强教授讲解营业税改征增值税的重要性专题讲座)

    杨小强教授为到场嘉宾教授“2016建筑业营业税改征增值税”,本次讲座主要讲授了增值税的科学本质、增值税的法律构成要件、增值税的一般规定、建筑业的行业特点及其增值税处理、建筑业营改增中的纳税人、建筑业的一般计算与简易计算、纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税、过渡期建筑房地产企业新老项目衔接、建筑业的增值税优惠和PPP项目中的增值税处理。

    杨小强教授用幽默风趣的授课风格让到场嘉宾常常忍俊不禁,为大家营造了一个轻松活跃的氛围,多名领导就实际工作中遇到的PPP税务问题与杨小强进行深入交流与探讨,讲座效果评价颇好。

     

    活动最后,华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民律师对本次活动进行总结,并与到场嘉宾合影留恋。

    杨小强教授,1995年5月起在中山大学法学院担任助教、讲师、副教授、教授;2006年被选拔至最高人民法院工作,后选择返校任教;长期担任中山大学管理学院MBA、EMBA、MPACC《经济法》主讲教授;2009年起担任荷兰国际财政文献局(IBFD)的增值税国家通讯员;澳大利亚莫纳什大学税收法律与政策研究所研究员;2015年10月起担任广州市地方税务局常年税收政策顾问; 2015年12月起担任广东省国家税务局系统兼职教授, 2015年12月续约受聘为广州市国家税务局特约研究员并长期担任广东省地方税务局培训教授。

     

    【课程大纲】

    杨小强:

    一、          增值税的研究发展

    1)具体说明增值税的科学本质

    增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

    2)计税原理

    增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。

    二、增值税的法律构成要件

    1)在中华人民共和国境内(境内税)。

    2)应税行为。

    3)有偿(对价)。

    4)应税行为与对价之间直接连接。

    5)经营活动。

    6)法定增值税纳税义务人(已经进行税务登记或需要进行税务登记的单位和个人)。

    三、建筑业应税行为,

    1)视同销售的行为,除用于公益事业的除外,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的。

    2)特殊的应税行为,比如兼营和混合销售,在说明包工包料时,即建筑施工企业自己提供劳务和工程所需机械设备、建筑材料以及融资等的承包方式,可以采用混合销售、分别核算、兼营等三种方式确定增值税。

    3)不征收增值税项目

    主要有,根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务,属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务、存款利息、被保险人获得的保险赔付;房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金;在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

    四、增值税纳税义务人

    1)区分了增值税纳税义务人、增值税扣缴义务人、增值税代表纳税人

    纳税人也称“纳税义务人”、“课税主体”,是税法上规定的直接负有纳税义务的单位和个人。扣缴义务人是税法规定的,在其经营活动中负有代扣税款并向国库交纳义务的单位。扣缴义务人只是代扣纳税人(注意为纳税人)税款,然后向国库缴纳税款,真正的纳税主体还是纳税人,单位或者个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,以购买方为增值税扣缴义务人。

    2)分析了挂靠下增值税的缴纳问题

    单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人,否则,以承包人为纳税人。

    3)分析母公司、子公司,分公司和总公司的纳税问题。

    4)介绍了增值税的计算问题,

    即一般计算公式为应纳税额=当期销项税额-当期进项税额,简易计算公式为应纳税额=销售额×征收率。计算方式的选择严重影响数额的差异。

     

     

    【视频信息】

    视频时长:34100

    视频大小:8.75 GB

     

     

     

     

      第七篇 PPP项目的财税筹划

     

     

    20161021日,华瑞兴城镇化论坛第十一期暨第四期南方PPP沙龙“PPP项目的财税筹划成功举办。

    由于PPP项目是一项复杂的系统性经济活动,时间跨度长,涉及的经济业务较多,因此在财税层面对PPP项目没有整体的相关规定。在实际项目执行过程中,确认财务测算、纳税时间、计税依据等成为社会资本方前期考察项目乃至合同签订时不可或缺的因素,也是贯彻PPP项目整个生命周期不可忽略的部分。提前分析PPP项目的财税问题,开展规划,是当下推进PPP模式的理性思考。在营改增及国家税务总局并未对PPP制定相关税收政策的大背景下,本次南方PPP沙龙,以“PPP项目的财税筹划为话题,共同探讨PPP项目下的财务与税务问题。


     

    (图为全体嘉宾合影留念)

     

    特邀嘉宾为:普华永道咨询(深圳)有限广州分公司、广东利通置业投资有限公司、中国建设银行广东省分行、广州市国际工程咨询公司。参与单位主要是PPP金融单位(银行/基金/信托)、PPP建设单位(地产/建筑/投资)、PPP咨询单位(方案/招标/财税/法律)、政府单位。

    此次论坛由华瑞兴律师事务所管委会副主任孙淘主持,论坛首先由普华永道咨询(深圳)有限公司广州分公司合伙人许晓扬与华瑞兴律师事务所管委会副主任孙淘分别致辞。

    普华永道咨询(深圳)有限公司广州分公司合伙人陈刚就“PPP项目的财税筹划”进行了《PPP税务影响浅析》的演讲,以PPP中最为典型的BOT运作方式为例,详细的从项目公司组建、项目建设、营运、移交几个方面分析 BOT的税务影响,并管窥其他运作方式的一些独特问题。

    华瑞兴律师事务所管委会副主任孙淘律师演讲了《“营改增”对PPP的影响》后, 普华永道咨询(深圳)有限公司广州分公司合伙人陈刚与华瑞兴律师事务所管委会副主任孙淘律师就在场嘉宾所提出的问题进行解答。

     

    【课程大纲】

    普华永道咨询(深圳)有限公司广州分公司陈刚先生

    一、          项目公司的设立

    项目公司设立方式有新设或收购原项目公司股权,第一,新设方式采用货币出资会产生印花税,采用实物资产或无形资产出资的,会产生增值税、企业所得税、印花税、土地增值税等潜在税负;第二,收购原项目公司股权的,会产生企业所得税,但是有机会避免增值税、土地增值税;第三,采用有限责任公司设立方式的,会对分红税务产生影响,可以选择股东获得分红的比例与持股比例相一致和股东获得分红的比例与持股比例不一致两种形式。第四,可采用合伙制基金的方式。

    二、分析关于项目建设运营期主要税务考量

    第一,建设期间税务问题,总包与分包的选择,需要分析混合销售的涉税处理。

    第二,政府支付的税务定性问题,涉及到主营业务收入和补贴收入的区别,并对政府支付的双重性举例进行举例。

    三、解读项目建设及运营期的税收优惠政策

    所得税方面,“从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得”、“从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得可享受”三免三减半”税收优惠;企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。

    流转税方面,从事BOT项目运营的企业,可以享受如下增值税税收优惠:销售再生水收入实行免征增值税、对污水处理劳务免征增值税、以垃圾为燃料生产的电力或者热力实行增值税即征即退的政策、对利用风力生产的电力增值税实行即征即退50%的政策、对销售自产的综合利用生物柴油实行增值税先征后退的政策、对公路经营企业收取的高速公路车辆。通行费收入统一减按3%的税率征收营业税。

    四、项目期满移交税务处理问题

    综合法律考量和政策考量进行处理,假设BOT项目期满设施所有权归属于项目公司,即使摊余价值为零,由于税法更强调公允价值的概念,公允价值与账面摊余价值之间的差异如何处理以及对相关税务处理产生的影响是需要结合各地不同的法律规定来进行分析。比如,重庆采取全额缴纳方式,融资方(即社会资本)取得的回购价款,包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入,应全额交纳建筑业营业税,并全额开具建安发票。吉林采取差额缴纳方式,对投资方将工程承包给其它施工企业的,按取得的回购价款减除支付给施工企业的工程款后的余额征收建筑业营业税。

     

     

    【视频信息】

    视频时长:23000

    视频大小:5.94 GB

     

            

     

     

      第八篇 城市更新政策解读与实务操作

     

     

    2018630日,建泓投资咨询有限公司联合华瑞兴律师事务所联手打造的专业培训第二期“城市更新政策解读与实务操作”在华瑞兴大会议室圆满举行。

     

    (图为华瑞兴律师事务所合伙人李斐律师致辞)

     

    201835日,两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划,未来在政策的推动下,各大城市将启动新一轮的城市更新项目。广东省国土资源厅于44日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》,进一步优化了“三旧”改造政策,规定了涉及“三旧”改造的供地方式,除了政府收购储备后再次供地的,其余供地可以协议方式出让。在政策支持力度不断加大的背景下,加之一二线城市土地供应有限,特别是核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备,无法使得更多的企业加入到城市更新和旧城改造中来。本次培训在华瑞兴律师事务所合伙人李斐律师的主持中拉开序幕。

    培训上午,特邀城市更新专家授课,课题为《广州市城市更新理论与实践》,通过对城市更新理论、广州城市更新实践、广州城市更新主要政策、城市更新的未来展望这四个方面及实践经验的分享、典型案例解读等,使大家进一步熟悉城市更新的相关政策,提升城市更新项目全过程的实际操作能力。讲课气氛热烈,最后,专家并对在座嘉宾所提问题进行解答与讨论。

    课程大纲

    《城市更新政策解读与实务操作》

    朱永飞:

    一、城市更新的理论

    1)国外城市更新理论

    西方国家近现代意义上的城市更新,起源于工业革命。根据不同时期对城市更新研究的深度和广度不同以及城市更新动力机制的不同,可以将西方国家的城市更新历程划分为三个阶段,即19世纪后期到20世纪初期的霍华德的田园城市理论、20世纪初至二战末的邻里单位”思想、20世纪50年代以来的可持续城市更新(Urban Renewal)。国际上城市更新较早、较权威的界定为生活于都市的人,对于自己所住的建筑物、周围的环境或通勤、通学、购物、游乐及其他的生活,有各种不同的希望和不满。对于自己所住的房屋的修理改造,街路、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境的改善,有要求及早施行。尤其对于土地利用的形态或地域地区制的改善,大规模都市计划事业的实施,以便形成舒适的生活,美丽的市容等,都有很大的希望。包括有关这些都市改造,就是城市更新(Urban Renewal)。

    2)我国城市更新理论

    我国对于城市更新的研究一开始不是从理论方面入手的,而是在实践中产生的,为了解决城市发展过程中不断出现的如旧城中心区衰败、居住环境恶劣等城市问题。广州市官方意见为,城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体,按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等,在城市更新规划范围内,对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

    二、城市更新的实践

    1)初步探索阶段

    200812月,根据《国土资源部关于与广东省共同推进节约集约用地试点示范省建设工作的函》,国土资源部与广东省人民政府签署了《共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》,启动部省合作建设节约集约用地试点示范省工作,拉开“三旧”改造工作序幕。三旧”改造是广东省特有的改造模式,分别是旧村庄、旧城镇、旧厂房改造。

    3)城市更新阶段

    2015228日, 广州市城市更新局正式挂牌成立,为全国内地首个市级城市更新机构,开启了城市更新阶段,最终朱局长展示了城市更新最新政策亮点和政策沿革。

    三、对城市更新的展望

    在新的时期,特大城市发展建设将进入以盘活存量为主、在存量空间中实现增量价值的发展阶段,城市更新将是未来城市发展的重要驱动力,将成为城市发展战略的重要抓手,将成为一项长期的重点工作持续系统差异化地推进。

     

     

    【视频信息】

    视频时长:50003

    视频大小:19.7 GB


            

      第九篇 工程建设与PPP项目法律实务

     

     

    2018719日,华瑞兴律师事务所管委会主任、建泓投资咨询公司首席咨询顾问魏济民律师应广州市市政工程协会邀请,为参加人员作“工程建设与PPP项目法律实务”专题培训。

    整个专题培训持续了一整天,分为上下两篇。上篇主要针对建设工程中的一些实务以及相关法律法规进行了经验分享。包括建设工程中的投标实务、建设工程施工合同的签订、合同履行的常见问题等。下篇是介绍了华瑞兴律所在我国PPP项目中积累的实操经验。包括PPP项目的基本概念和类型、PPP项目的特点、PPP项目的融资问题等。

     

     

      

    (图为魏济民律师讲解建设工程法律实务)

     

    培训当天上午,魏济民律师为培训人员作《建设工程法律实务》的相关培训讲座,通过对招标投标与合同管理、建设工程施工管理、建设工程律师总结这三个方面作讲解并结合大量实操案例,分享了多年来华瑞兴律所以及魏济民律师个人在建设工程方面积累的丰富法律服务经验。

     

    培训当天下午,魏济民律师为培训学员作《PPP模式、政策解读与落地操作实务》课题演讲,《PPP模式、政策解读与落地操作实务》主要分为三部分:第一部分是PPP模式与相关政策;第二部分为PPP实操案例;第三部分为PPP法律服务。培训中,魏济民律师也就大家提出来的相关疑问进行了专业且全面的解答,讲课气氛热烈。魏济民律师深入浅出的授课风格获得了参会人员的广泛好评,纷纷表示培训很有针对性,干货很多,既学到了知识,又启发了思路。

     

    参加此次论坛的单位有(排名不分先后):广州市市政工程协会领导与广州市第三市政工程有限公司、广州市天驰测绘技术有限公司、中兆建工集团有限公司、广州远大置业有限公司等其他建设单位人员共40余人参加了讲座。

    广州市市政工程协会工程建设法律事务培训圆满成功,会后广州市市政工程协会领导与广东华瑞兴律师事务所主任魏济民合影留念。

    【课程大纲】

    上篇《建设工程法律实务》

    一、招标投标与合同管理

    (一)工程招标投标

    1. 招标投标法律法规条文解读

    2. 投标无效的法定情形

    (二)合同管理容易存在的问题

    1. 法律意识较低,管理体系残缺

    2. 市场竞争激烈,企业良莠不齐

    3. 专业管理人才缺失

    (三)完善招标投标阶段合同管理的措施

    1. 增强法制意识,提高商务人员的投标法律知识及法律意识。

    2. 完善投标管理体系,建立成熟的投标管理制度

    3. 培养相关专业管理人才,使用经验丰富的投标专员

    (四)招标投标与合同管理的关系

    对于招标方和投标方而言,招标投标是双方开始进行商务合作的基础,通过招标竞标中标的过程才形成了合作,而签订招标合同就是招标投标的结果,但并不是整个工程的结果,从市场上来看,招标投标的过程就是合作的双方建立法律效力的过程,只有完成了招标投标,双方才有了法律效力的制约和保障,而合同就是法律效力的具体表现,合同中的条款和规定就是有法律效力的具体文件,通过招标投标的行为,以合同为保障,对施工进度和质量进行检查,才能判定施工的最终结果。合同中的规定和涉及到的条款包含了招标文件的主要内容,是对施工过程的保障,既是合作双方的制约也是投标方和招标方在此项施工项目中的保障。

    二、建设工程施工管理

    (一)施工方的项目管理

    1.人员管理

    2.材料管理

    3.机器设备管理

    4.安全生产管理

    (二)施工管理的组织

    1. 项目经理的任务和责任

    2. 现场安全员的职责

    3. 安全文明生产的培训

    (四)施工风险的管理和控制

    1.工程进度管理控制

    2.施工成本管理控制

    3.工程质量管理控制

    (五)施工质量的把控

    1. 材料的采购

    2. 施工的组织设计

    3. 质量保证金

    三、建设工程法务案例及总结

    (一)黑白合同的案例及建议

    (二)工程质量违约的案例及建议

    (三)双方违约的索赔与反索赔

     

    【课程大纲】

    下篇 《PPP模式、政策解读与落地操作实务》

    一、PPP模式与相关政策

    (一)PPP项目常用的几种模式与特点

    1.BOT模式及其特点

    2.EPC模式及其特点

    3.EPC+O模式及其特点

    (二)PPP政策法规的部分条文解读

    二、PPP实操案例

    (一)某污水处理厂PPP项目

    (二)某高速公路PPP项目

    (三)某机场PPP项目

    三、PPP法律服务

    (一)PPP法律服务流程

    (二)专项PPP法律服务

     

     

    【视频信息】

    视频时长:130700

    视频大小:12.7 GB


     

      第十篇 最高院建设工程司法解释法条解读与案例分析

    2019329日,建泓咨询/华瑞兴/中律联盟/建纬南京联合举办的第三期专业培训——《最高院建设工程司法解释法条解读与案例分析》在华瑞兴律师事务所大会议室成功举行。来自各方的近四十位来宾参加了此次培训并就此次主题展开了热烈的讨论。


    (图为魏济民律师讲解建设工程法律实务)

    本次培训将通过详实的案例,结合20041025日颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,向大家解读关于建设工程施工合同纠纷案件中的合同效力、合同解除、合同工期、工程质量、工程款结算、工程款优先权、工程鉴定、实际施工人保护、争议解决等的法律适用问题。

    上午,建纬南京分所高级合伙人、江苏省财政厅首批PPP专家顾增平律师为大家作《最高院建设工程司法解释二对施工合同管理提出的新要求》课题培训,顾增平律师从司法解释二、司法解释一主要内容对比及《施工合同司法解释二》十大新规则提出的新要求这两大块内容结合了案例对主题进行了解读,并就参与培训人员的提问进行了解答。

    下午,华瑞兴律师事务所主任、建泓咨询首席咨询顾问魏济民律师通过详实的案例,结合最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(一)、(二)法条,向参与培训人员讲解了上述司法解释(二)立法背景及建设工程施工合同纠纷案件中的合同效力、合同解除、合同工期、工程质量、工程款结算、工程款优先权、工程鉴定、实际施工人保护、争议解决等法律问题。

     

    【课程大纲】

    上篇《最高院建设工程司法解释二对施工合同管理提出的新要求》

    一、《司法解释二》出台背景与条文解读

    1、《司法解释二》的地位、作用与适用范围;

    2、背离中标合同实质性内容的认定;

    3、无效合同下损失赔偿的认定;

    4、挂靠人与被挂靠人连带赔偿责任的承担;

    5、开工日期的认定;

    6、工期顺延及相应索赔期间的认定;

    7、质量保证金的返还及其与工程保修的关系;

    8、非强制招标工程的结算;

    9、多份合同无效时的工程价款结算原则;

    10、一方当事人委托造价咨询的法律效力;

    11、鉴定的申请、释明及鉴定材料、鉴定意见的质证;

    11、建设工程价款优先受偿权的主体及成立条件;

    12、建设工程价款优先受偿权的行使范围及期限起算;

    13、实际施工人的代位权诉讼;

    14、反诉与抗辩的处理等。

    二、合同签订前期风险防控与纠纷解决中《司法解释二》的适用

    1、施工合同签订前的主要风险点,风险点的识别、风险预测、风险分析,涉及不规范招标、招投标前签订合同、模拟清单招标、联合体投标、中标后拒绝签订合同的后果等;

    2、施工合同签订前期精细化管理要点;

    3、施工合同签订前期的法律纠纷的典型案例与解决实务。

    三、合同主要条款风险防控与纠纷解决中《司法解释二》的适用

    1、施工合同主要条款中的主要风险点,风险点的识别、风险预测和风险分析,涉及取消合同备案的影响、黑白合同问题、工程质量标准、价款确定方式、工期、人材机价格波动、索赔期间、工程量清单错漏项的处理、背靠背条款、违约金的约定、质保金的返还、工程结算等;

    2、施工合同签订过程中精细化管理要点;

    3、施工合同签订过程中的法律纠纷典型案例与解决实务。

    四、合同履行阶段风险防控与纠纷解决中《司法解释二》的适用

    1、施工合同履行阶段的主要风险点,风险点识别、风险预测和风险分析,涉及挂靠、违法分包、内部承包、扩大劳务分包、实际施工人的权利义务、项目经理的权限管理、表见代理的认定、工程签证管理、履行抗辩权的正确行使(发票的出具、资料的提交、工程的移交)、竣工验收、缺陷责任期与保修期、优先受偿权等;  

    2、施工合同履行阶段精细化管理要点;

    3、施工合同履行阶段的法律纠纷的典型案例与解决实务。

    五、建设工程施工合同纠纷的主要类型及解决实务

    1、工程造价纠纷及解决实务,包括工程量的认定、结算方式的确定、与审计和财政评审的关系、造价鉴定等;

    2、工程质量纠纷及解决实务,包括质量责任及保修责任的认定、保修期内的通知义务、质量鉴定等;

    3、工期纠纷及解决实务,包括开竣工时间的确定、工期索赔等;

    4、工程建设纠纷的解决途径及选择。

     

    下篇《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

    一、《司法解释二》的立法背景

    201921日,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》正式实施。《建设工程司法解释(二)》就建设工程施工合同效力、建设工程价款结算和实际施工人权利保护等问题作了规定,对司法实践中出现的新问题统一裁判观点、规范建筑市场的运行发展、保护各类主体合法权益等将发挥重要的作用。

    二、《司法解释二》中条文解读

    1. 建设工程施工合同实质性内容的认定标准的条文

    2. “四证”不齐对合同效力的影响的条文

    3. 无效合同下损失赔偿如何确定的条文

    4. 建设工程价款优先受偿权的请求主体和范围的条文

    5. 实际施工人向发包人主张权利的路径的条文

    6. 其他条文

    三、结合《建设工程施工合同条款》设计的建议

    1. 严格按照招投标文件内容签订合同,避免黑白合同的签订;

    2. 严格遵守法定程序,配合建设工程施工监管部门,完善手续;

    3. 合同无效的索赔方式;

    4. 建设工程肩宽优先受偿权的行使;

    5. 实际施工人的权利保护要点;

    6. 开工日期的约定。

     

     

    【视频信息】

    视频时长:41500

    视频大小:17.0 GB

     

      第十一篇 粤港澳大湾区基础设施资本证券化(REITs)操作实务

     

     

    2019531日,华瑞兴律师事务所联合广州市城发基金管理有限公司、中信证券、金杜律师事务所及建泓投资咨询公司联合举办的华瑞兴城镇化投融资论坛第26期暨粤港澳大湾区基础设施建设与合作沙龙第2期《粤港澳大湾区基础设施资本证券化(REITs)操作实务》在华瑞兴律师事务所举行。

    沙龙邀请了广州市城发基金管理有限公司董事总经理李文峥、中信证券基础设施和房地产行业联席负责人王继东及金杜律师事务所合伙人聂明律师就REITs发展现状、投行实务及相关法律问题等主题进行了专业介绍与操作讲解,现场参与沙龙的建设单位代表、房地产与基础建设企业代表以及金融机构人员也围绕REITs相关内容进行了交流。

    不动产信托投资基金(REITs)是一种通过发行股份或收益凭证汇集资金,由专门投资机构主要投资于房地产、经营性商业物业或基础设施等相关不动产资产,并将投资综合收益按约定比例分配给REITs份额持有人的一种信托基金。借鉴国外市场成熟的REITs产品,目前国内发改委、证监会、交易所等部门机构均发布了相应政策鼓励符合条件的原始权益人试点发行REITsREITs作为投融资一体、盘活存量优质不动产和提升不动产运营效益的工具,是当前房地产、商业物业及基础设施等不动产运作方重点关注的金融创新领域之一。


    (图为李文峥总经理讲解REITs发展现状、投行实务)

     


    【课程大纲】

    李文峥:

    一、REITs特征

    REITs是一种房地产证券化产品,通过发行基金单位,集合公众投资者资金,由专门机构投资和运营房地产项目,并将房地产项目所产生的收入以派息的方式分配给投资者,获取长期稳定的投资收益。

    基于成熟不动产

    资本金融资,上市流动性

    强调分红

    税收优惠或创新

    限制负债

    专业管理

    二、REITs的模式价值及案例

    (1)REITs的宏观意义

    降低宏观杠杆率与供给侧改革创新,

    (2)REITs的微观价值

    首先,REITs是有效权益型融资工具,优化了资本结构,其次,REITs是投资平台;最后,REITs促进了资产管理水平的提升;综合而言,REITs是基于金融创新的轻资产商业模式。

    案例:越秀房产基金

    三、国内发展和借鉴

     2014年以来,商业地产的类REITsCMBS产品受到市场高度关注,产品创新力度不断加大。2017年证监会加大了对于以租赁住房(尤其是长租公寓)为基础资产的类REITs产品的支持力度,突破在即;止2018年底,以物业为基础的类REITs产品43只,规模903亿元。但真REITs还没出现。

    中国REITs主要问题与障碍,税务是个驱动力,但法规问题是实质性障碍, 从效率角度出发,可考虑依据《证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等为框架,由公募基金投资于资产证券化产品,间接实现投资于基础资产,构建中国式REITs结构。 

     

    王继东:

    一、REITs的概念特征

    二、我国REITs的发展

    公募REITs试点启动,20193国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出,并且首批试点不是一个产品,而是一批产品。证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南;底层资产方面,长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产都为可选项。

    三、类REITs

    REITsReal-estateInvestment Trust/ 房地产投资信托),系指通过目标物业未来的经营收入和目标物业的处置收入,作为偿付投资者投资本息的一种资产证券化产品。鉴于我国缺乏REITs 的配套税法及会计制度的支撑,并受限于我国的土地政策,我国企业资产证券化市场在既有法律框架下开始创造性实践REITs产品,常称为类REITs 产品。

    四、三大REITs模式实务案例

    五、公募REITs发展讨论

     

    聂明:

    一、REITs的概念

    REITs全称为“Real EstateInvestment Trusts”,中文译名为房地产投资信托基金。

    二、境外发行中国REITs的案例

    越秀房地产投资信托基金(405广州国际金融中心(IFC)、广州白马大厦、广州城建大厦等多个物业 2005年汇贤产业信托(87001北京东方广场、北京东方君悦大酒店、重庆大都会东方广场、沈阳力度索菲特酒店等多个物业、开元产业投资信托基金(1275)开封开元名都大酒店、宁波开元名都大酒店杭州千岛湖开元度假村、荷兰开元假日酒店-埃因。

    三、境内发行REITs的法律环境     

    我国现有关于REITs的法律法规

    1)框架性法律法规:

    《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》、《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》等。

    2)配套法律法规:

    《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》、《房屋租赁管理办法》等法律。

    目前,国内没有关于REITs的专项立法。虽然《信托法》、《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》等为REITs架构树起了法律框架,但是缺乏配套的税法以及会计制度的支撑,未能形成完整法律体系。

    我国尚无REITs法规和产品,通常将以公募基金、证券公司及基金管理公司子公司资产支持专项计划为载体、最终投资于持有物业的非上市公司股权的一类证券化产品,称之为“类REITs”。

    四、REITs基础资产的甄别

    对于以运营稳定的、成熟的物业或其租金为基础资产的资产证券化,标的物业应当具备下列条件:

    1)物业或其租金的原始持有人享有物业的完全所有权或长期租赁物业,权属清晰,相关证照齐备,不存在经济或法律纠纷;

    2)基础资产及标的物业不存在抵押、质押等他项权利限制,或在原始持有人长期租赁标的物业的情形下租赁合同不受物业他项权利限制的影响;

    3)经营记录良好,租金收入稳定;

    4)如相关不动产存在空置、在建等情形的,需不违反负面清单要求,并有充分依据证明未来其可以产生长期稳定现金流。


    【视频信息】

    视频时长:21746

    视频大小:9.12 GB

      

     

      第十二篇 三旧改造和城市更新项目的发展规划、地产开发及法律服务

     

     

    2019920日,华瑞兴律师事务所联合方圆控股湾区智慧城市更新集团、广东省珠江发展规划院、中国邮政储蓄银行广州海珠支行、建泓投资咨询公司共同举办的华瑞兴城镇化投融资论坛第28期暨城市更新沙龙第2期“三旧改造和城市更新项目的发展规划、地产开发及法律服务”在华瑞兴律师事务所举行。来自各地的近70名来宾参加了此次沙龙。

     

    (图为与会嘉宾认真听取讲座)

     

    2019828日,广东省人民政府发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔201971号),提出深入实施党中央、国务院关于粤港澳大湾区建设的战略部署,继续深入推进节约集约用地示范省建设,全面推进土地供给侧结构性改革,优化“三旧”改造市场化运作机制,加快推动“三旧”改造取得突破性进展,并创造性的提出了探索“政府裁决”来破解拆迁难题。

     

     

    (图为魏济民律师为沙龙开幕致辞)

     

    沙龙由华瑞兴宣传合伙人李斐律师主持,活动在华瑞兴律师事务所主任、建泓咨询首席咨询顾问魏济民的致辞下拉开序幕。值此华瑞兴律师事务所成立17周年及华瑞兴城市更新(三旧改造)中心成立之际,魏律师对来宾们17以年来对华瑞兴的支持与陪伴表示感谢。

     

    方圆控股湾区智慧城市更新集团副总裁张国梁演讲,主题《大湾区城市更新——机遇与挑战》。张总从城市更新的内涵、大湾区城市更新新动能、城市更新的机遇与挑战、企业如何应对——以湾区城更为例、大湾区城市更新的前景这五方面对主题进行了解析。

     

    华瑞兴律师事务所公司事业部, 部长周礼仙律师作主题为《广州市城市更新流程与法律服务》演讲。周律师从广州市城市更新流程与广州市城市更新法律服务这两大块内容进行讲解,介绍了旧村庄、旧厂房改造流程以及广州市城市更新法律服务等。

     

    【课程大纲】

    《大湾区城市更新——机遇与挑战》

    • 城市更新的内涵

    (一)  城市更新的概念

    • 大湾区城市更新新动能

    (一)  城市发展驱动

    (二)  产业发展驱动

    (三)  政策导向驱动

    • 城市更新的机遇与挑战

    (一)  机遇

    1. 行业定位

    2. 行业潜力

    3. 行业壁垒

    4. 机遇之窗

    (二)  挑战

    1. 政策风险大

    2. 持续执行难

    3. 项目周期长

    4. 资金投入大

    5. 专业要求高

    6. 四、  企业如何应对——以湾区城更为例

    (一)“四赢”原则平衡多方利益

    (二)“城市更新”携手“产业升级”

    (三)专注城市更新,打造核心竞争力,面向市场广泛合作

      合作优势1:土地获取成本低

      合作优势2:前期成本投入低

    合作优势3:自有资金占用低

    合作优势4:体制和机制灵活

    合作优势5:专业资源匹配

    • 大湾区城市更新的前景

    • --融的机会前景探索:城市更新、产业导入、金融资本三者协同发展,大

    湾区城市更新,生逢其时,任重道远。 

     

    【课程大纲】

    《广州市城市更新流程与法律服务》

    前言:

    一、“三旧改造”与“城市更新”的关系

    二、三旧改造历史沿革

     三、广东三旧改造规划发展概况

    四、广州城市更新框架

    主要内容:

     一、广州市城市更新流程

    (一)  旧村庄改造流程

    1. 1.  旧村庄全面改造主体分析

    2. 2.  旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图

    3. 3.  旧村庄全面改造流程分析

    4. 4.  旧村庄全面改造流程要点关注

    (二)  旧厂房改造流程

    (二) 1. 旧厂房改造主要相关政策演变

    2. 旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图

    1. 3. 国有土地旧厂房改造

    2. 4.自行改造补缴土地出让金标准

    3. 5. 多宗地块打包改造方式

    4. 6.集体土地旧厂房改造

         二、广州市城市更新法律服务

    (一)法律服务主体

    (二)法律服务方式

    (三)法律服务内容

    华瑞兴城市更新法律服务全周期流程图

     

    【课程大纲】

     《“三旧改造”政策解读与实践》

    一、三旧改造政策与实践

    (一)政策背景

    广东从外延粗放向内涵挖潜发展转变

    (二)  “三旧”改造内涵

    (二)   广东省“三旧”改造政策回顾

    二、政策解读,

    (一)创新管理制度,立项入库动态调整

     

    1. 国土空间规划引领城市更新,建立完善旧改方案与法定规划的衔接

    2. 优化标图建库审查要求,实行动态调整

    3. 简化优化审批手续

    (二)支持整体连片改造

    1. 1.  支持旧城镇、旧村庄整体改造

    2. 2.  支持集体和国有建设用地混合改造

    3. 3.  支持土地置换后连片改造

    (三)加大旧改支持力度激发社会活力

    1. 降低用地成本

    2.优化旧村庄成本核算

    3.鼓励采用先收购房屋后回购的方式补偿

    4.其他优惠政策

    (四)强化实施监督保障

    1.建立倒逼促该机制

    2.实行政府裁决和司法裁判

    三、旧改实践

    南沙区旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图

    东莞市“33艺术小镇”

    永庆坊—旧城微改造


     

    【视频信息】

    视频时长:24800

    视频大小:10.9 GB

     

     

     

      第十三篇 旧村改造实务及法律服务

     

     

    20191213日,华瑞兴律师事务所联合广州银行股份有限公司海珠支行、广州市城市规划勘测设计研究院、杨箕股份合作经济联社、建泓投资咨询公司共同举办的华瑞兴城镇化投融资论坛第29期暨城市更新沙龙第3期“旧村改造实务及法律服务”在华瑞兴律师事务所举行。来自各地的80名来宾参加了此次沙龙。

     

    (图为与会嘉宾认真听取讲座)

     

    201835日,两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划,未来在政策的推动下,各大城市将启动新一轮的城市更新项目。广东省国土资源厅于44日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》,进一步优化了“三旧”改造政策,规定涉及“三旧”改造的供地,除了政府收购储备后再次供地的,其余供地可以协议方式出让。2019418日,广州市人民政府办公厅印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》,坚持规划统领,有序推进城市更新,推进旧村全面改造。 对于三旧改造及城市更新相关问题,特别是旧村改造实务,大家十分关心,华瑞兴城镇化投融资论坛第29期暨城市更新沙龙第3期,以“旧村改造实务及法律服务”为主题,共同探讨相关问题。

    本次沙龙邀请了广州银行股份有限公司海珠支行行长曾涛、广州市城市规划勘测设计研究院规划四所总工,高级工程师,注册规划师肖翊、华瑞兴律师事务所公司事业部部长周礼仙律师就广州三旧改造融资、政策、流程、规划及法律服务等主题进行了专业介绍与操作讲解,现场参与沙龙的建设单位代表、房地产与金融企业代表以及律师同行等也围绕三旧改造和城市更新相关内容进行了探讨交流。

     

    广州银行股份有限公司海珠支行行长、城市更新及三旧改造业务融资政策顾问曾涛为大家作《广州三旧改造业务交流》演讲。曾行长首先介绍了广州银行概况,围绕三旧改造融资产品、融资案例分析、致力成为旧改金融服务总包商三方面进行了详细的讲解。


    (图为肖翊总工程师演讲广州市旧村改造政策与实务)

     

    广州市城市规划勘测设计研究院规划四所总工,高级工程师,注册规划师肖翊演讲。肖工主要就广州市旧村改造政策脉络、流程及规划进行了解析。华瑞兴律师事务所公司事业部部长周礼仙律师作主题为《广州市旧村改造流程与法律服务》演讲。周律师从广州市旧村庄改造流程与广州市旧村庄改造法律服务这两大块内容进行讲解,对广州市各个区旧村改造流程中特殊的规定进行一一解读并做风险提示,还对旧村改造不同流程设置不同的法律服务。参加本次论坛的来宾有(排名不分先后):广州银行股份有限公司、杨箕股份合作经济联社、中量工程咨询有限公司、广州市东建实业集团有限公司、广州纪铭生态健康产业管理有限公司、广州元一信息科技有限公司、广东中大科技创业投资管理有限公司、广信君达律师事务所、广东天穗律师事务所、广东环球经纬律师事务所、北京德和衡(广州)律师事务所、广州舜翔财税咨询有限公司、正坤财税、 广东兴广城城市更新公司、广东金晔利招投标咨询有限公司、广州宏达工程顾问集团有限公司、广东博越智慧建造、中交地产、广州金良工程咨询有限公司、广东联信资产评估土地房地产估价有限公司、广东省城规建设监理有限公司、金准咨询、广州东汛按揭服务有限公司、广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司、中财海绵城市基金管理(深圳)有限公司、广东金国资产管理有限公司、信深基金、广州雅博装饰工程有限公司、广州市影库文化传播有限公司、平安金融等。

     

    【课程大纲】

    《广州三旧改造业务交流》

    • 广州银行概况

    (一)  广州银行市场定位

    (二)  广州银行优势

    • 三旧改造融资产品

    (一)  融资节点

    1. 旧村改造总体流程及融资节点

    2. 旧厂改造总体流程及融资节点

    (二)  特色产品

    1. 美居贷

    2. 三旧改造贷款

    3. 旧厂改造类项目贷款(探索阶段)

    4. 三、融资案例分析

    5. 以美居贷为例的案例分析

    6. 以三旧改造贷款为例的案例分析

    7. 以旧厂改造类项目贷款为例的案例分析

    8. 四、致力成为旧改金融服务总包商

    广州银行致力成为旧改金融服务的总包商,为广大三旧改造企业、平台公司等企业提供专业、优质、高效的金融产品以及金融服务。为良好优质的三旧改造项目提供稳定的金融支持,打造金融航空母舰为项目的推进保驾护航,力图促进广东省的三旧改造事业更上一层楼!

     

    【视频信息】

    视频时长:34800

    视频大小:10.5 GB

     

     

    预约培训或需要相关培训视频及课件请联系:谢老师 18588938276 




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