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    城市更新项目拆迁补偿标准制定的依据
    导读

     

    文章来源:杨林 徐凯

    本文作者:广东卓建律师事务所房地产与建设工程委员会

    就拆除重建类城市更新项目而言,制定拆迁补偿标准是非常重要的环节。上一篇我们谈到了制定拆迁补偿标准的原则,即应当遵循公平、合理、科学的原则。本篇我们继续探讨以何为据来制定拆迁补偿标准,这和影响拆迁补偿标准制定的因素并非同一命题和视角。既然是制定依据,我们关注的是法律法规及政策层面可以作为实质指导的依据,参考既有规定或业已成型并已经广泛运用的实践做法。



    一、法律法规及政策相关规定

    1.行政法规

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》

    2.广东省地方性政策规定

    《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》

    3.深圳市地方规章

    (1)《深圳市城市更新办法》

    (2)《深圳市城市更新办法实施细则》

    (3)《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》

    (4)《深圳市房屋征收补偿规则》


    城市更新本质上是一种以市场为主导的拆除改造更新存量房地产的模式,拆迁补偿亦更多体现为拆迁人与被拆迁人在法律规定框架范围内自由协商、意思自治的过程。无论是行政法规,还是地方性法规政策性规定、地方政府规章;对于城市更新项目拆迁补偿均没有明确的条文规则涉及;更无强制性规范要求。但并不妨碍《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿相关内容;广东省、深圳市关于“三旧改造”、城市更新拆迁补偿相关内容成为城市更新项目拆迁补偿标准实质指导依据。特别是《深圳市房屋征收补偿规则》中关于产权调换、货币补偿、搬迁费、过渡期安置补偿费、二次装修、停产停业、装饰装修损失等拆迁补偿内容不啻城市更新拆迁补偿标准制定、拆迁补偿标准相对统一化的重要指引。


    二、政府征收拆迁补偿标准


    政府征收拆迁补偿标准是国家或者地方政府法定的征收拆迁补偿标准。政府征收拆迁补偿标准来源于行政法规、地方性法规政策规定中关于征收补偿相关规定;并在具体房屋征收补偿项目中具化为可执行、可适用的具体标准。政府征收拆迁补偿标准因其权威性和统一性,是城市更新项目拆迁补偿标准重要的参考依据。


    《国有土地上房屋征收与补偿条例》以行政法规的形式确立了政府征收补偿框架性内容和要求:在补偿标准方面要求给予被征收人征收房价本体价值(被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换)、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失、搬迁奖励、搬迁补助等项目;并要求提前制定征收补偿方案进行论证和公布征求意见。


    如果说《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅在补偿方式、补偿标准为城市更新拆迁标准制定划定了相应框架;那么《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》则在总结深圳市拆迁补偿实践基础上,提供了关于城市更新拆迁补偿标准全面详实的可参考内容。该实施办法在补偿方式上提供了住宅房屋补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的多元化补偿方式。在补偿对象上,则根据实际补偿客体的不同,针对市场商品房和非市场商品房;规定了不同的补偿方式、补偿标准;前者一般按照套内面积等面积进行产权调换,后者则允许在产权调换时转换为商品房性质进行补偿,但应缴纳相应地价。针对构筑物、附着物;该实施办法则规定实行货币补偿。对于非经营性房屋或者工业用途房屋,要求证明已依法取得营业执照才按照原合法用途予以补偿。


    在货币补偿方面主要涉及被拆迁权利主体因拆迁造成的损失按照一定标准进行补偿,予以补偿的项目包括搬迁费、过渡期安置费、停产停业损失补偿、擅改经营性用途补偿等。


    三、棚户区改造拆迁补偿标准


    深圳市棚户区改造对象主要是旧住宅小区,与城市更新项目在实施模式、政策规定上有不少相似之处;甚至在改造对象亦存在部分交叉重合。因此棚户区改造的拆迁补偿标准亦可作为城市更新项目拆迁补偿标准制定的重要参照依据。棚户区改造是政府主导的旧住宅区拆除重建,从诞生之初就具备公益性特质,其拆迁补偿标准也就更多地侧重公平及各方利益平衡。恰好可以作为以市场主导的城市更新项目拆迁补偿标准作为居中参照依据。因是政府主导的具备公益性拆除重建项目,棚户区改造拆迁补偿标准相对统一,在一定地理区域内的不同项目基本上不存在个体差异。城市更新与棚户区改造在不同维度和程度上的相似甚至重合,后者拆迁补偿标准相关内容可以为前者制定拆迁补偿标准提供了一整套可参照的范本。


    以罗湖区出台的《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)》为例,全区执行统一的搬迁安置补偿指导标准;其补偿方式、补偿项目及标准均可作为城市更新项目拆迁补偿标准制定的参照:


    1.在物业补偿方面采取货币补偿、产权调换以及两者结合多元化补偿方式。产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2;可奖励被拆迁人每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。


    2.在货币补偿标准上则按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定确定,一般包括室内装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、擅自改变经营性用途补偿、清租补偿,奖励费等。各项补偿项目/费用具体标准为:


    (1)搬迁费区分住宅房屋(含宿舍、公寓、工业配套宿舍)、厂房、办公等不同区域的建筑物进行补偿;其中住宅补偿标准为40元/㎡;商业为60元/㎡。


    (2)过渡安置期补偿费区间一般按市场同类房屋市场每月租金标准计算;支付期限自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日,另加3个月装修期临时安置费。


    (3)因征收引起的停产、停业的补偿费,则视相应房屋是否能够提供3个月以上期间房屋租赁备案进行补偿,如能提供,按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋,不给予租赁经营损失补偿。


    (4)对于合法经营性房屋引起停产、停业的,则根据被征收房屋的区位和使用性质,能依据完税证明提供利润标准与否,给予6个月税后利润补偿;或者按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金。


    (5)对于加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的,停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准,一般补偿最长不超过36个月。


    (6)对于擅自改为经营性用途的适当补偿:征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋,未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途,但已依法取得营业执照的,除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准:能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的,则予以补偿,并根据专门的计算公式计算补偿金额。


    四、其他城市更新项目拆迁补偿标准

    在城市更新项目多年以来的开发实践中,关于拆迁补偿的标准无论是补偿方式还是补偿项目实际上已经趋向相对统一和透明。因而其他城市更新项目特别是类似项目的拆迁补偿标准就内在地成为了本项目拆迁补偿标准可以比照的现实依据。通过梳理总结不同类型诸多城市更新项目拆迁补偿标准内容,我们形成了以下具体城市更新项目拆迁补偿标准制定上可参引的逻辑框架和可比照的具体内容:


    1.物业补偿方面,在补偿方式上一般都包含货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式,由权利主体自愿选择。针对住宅补偿,套内面积拆配比通常亦不超过1:1.2。


    2.货币补偿方面,基于不同形式的补偿或者补助、奖励费用性质的差异,可划分为补偿项目、损失补助项目以及奖励补偿项目几大类:


    (1)在补偿项目上,基本的补偿项目一般均包括搬迁补助费、过渡安置期补偿费,计算基数一般是按市场同类房屋市场每月租金标准计算,并逐年递增。


    (2)损失补助项目方面,经营损失费一般参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》规定内容,在双方协商的基础上给予一次性租金补偿;装饰装修补偿通常根据房屋的使用年限和装修的市场价格通过协商或评估确定每平方米的补偿标准。清租补偿一般根据不同情况具体商议确定,通常视被拆迁房屋租赁合同剩余租期,结合市场同类房屋租金或者该房屋同期租金在协商基础上进行补偿。


    (3)奖励费补助项目方面主要包括签约奖励、搬迁奖励费;奖励方式可给予一定的签约搬迁现金奖励,也可以赠送车位使用权、减免物业管理费等方式给予业主奖励;或者对超面积购房的业主进行购房优惠权益。


    制定公平、合理、科学的城市更新项目拆迁标准,是动态化参考论证和具体化分析适用的过程。在拆迁补偿标准动态化建构及制定过程中,相应政策法律规定是法律依据尺度;政府征收拆迁补偿标准是参考依据的起点;棚户区拆迁改造标准和其他城市更新项目拆迁补偿标准是可供参照、比照的蓝本。在拆迁补偿标准具体化分析适用过程中,针对不同类型的依据需要把握遵从或者参照适用的界点;立足项目本体特点,评估政策法规因素、地域性因素、经济发展水平因素、区域内整体市场补偿水平因素等在不同维度上产生的影响,把握相应各项细化标准尺度。拆迁人可先行建构拆迁补偿标准制定的思路和框架,再参照棚户区改造项目、比照不同及相类似城市更新项目拆迁补偿标准内容,继而进行科学合理论证、全面深入评估测算,针对具体项目定制拆迁补偿标准。



    五、深圳城市更新项目拆迁补偿标准应当规范统一

    政府征收有法定的标准,棚户区改造有趋同的标准,只有城市更新项目的拆迁补偿标准五花八门。对深圳城市更新项目的拆迁补偿标准进行规范和统一,是一个老生常谈的问题,也是广大从事城市更新项目投资主体的共同呼声。拆补标准的趋同是趋势,更是城市更新的内在需求:其一,项目投资获取一定的投资回报决定了拆迁补偿标准不可能无限制拔高,而是在精准测算的合理范围内;其二,被拆迁对象对拆迁补偿本就存在较高的心理预期,恶性竞争不断攀升补偿标准只能让项目处于停滞状态而无法实质有效推进或最终导致项目落空;其三,城市更新承载着政府利益和社会公共利益诉求,拆迁补偿的久拖不决会产生社会安定等一系列问题,并将导致预期公共利益无法实现。其四,城市更新所带来的土地释放和再次利用是深圳可持续发展的强劲驱动之一,拆补标准的统一和规范会让规则更清晰、利益更衡平、方向更明确、引导更合理,从而在一定程度上缓解拆迁难的困局,对城市更新的快速推动产生直接的积极促进。


    2018年深圳成立了城市更新开发企业协会,协会在服务好广大会员企业的同时也一直致力于深圳城市更新的推动和发展,制定具有可参鉴及实操性的标准亦是首当其冲的课题。以规则为界限,以市场为导向,以项目推进为核心,以项目实现为目标,协会可以在广泛进行项目大数据汇集、市场调研、企业反馈的基础上尝试制定标准,并与政府主管部门展开对话和交流,最终形成市场接受、政府认可、企业满意的拆迁补偿标准。


    本文作者:广东卓建律师事务所房地产与建设工程委员会 

    作者:杨林 徐凯


    编辑/谢文涵

    审核/谢文涵

    签发/李斐  

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