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    【华瑞兴热点】广州190多条城中村启动旧改!这类旧村最可能诞生富豪


    凡是牵涉到土地和房子的政策,每一个字都很金贵!


    几天前,广州市住建局发布招标公告,即将对全市未来15年(2019-2035)的城市更新做总体规划。目前广州全市在做旧改的有190多个旧村,在改一个村就诞生一批富豪的背景下,毫不夸张地说,这项政策将决定这些村将诞生多少富豪。


    尽管目前仅仅是宣布下一轮规划开始编制,具体内容还是未知数,但是招标公告里,寥寥数语已经透露了两大信息:

    第一,它将划定全市更新策略分区和管控要求,这意味着一条村被划入何种分区,将决定它未来的功能定位和开发强度,进而决定了利益的大小。


    第二,它将制定重点项目计划库,这意味着谁能入库,谁就能尽快实施改造,率先将潜在利益落袋。

    也许可以说,即将出台的下一轮城市更新总规,只是暖场的报幕,而一场关于富豪的正剧才刚刚开始。


    1/

    哪类旧村最可能产生土豪?

    番禺新出炉规划告诉你答案


    对于村民来说,旧改无非两大核心问题,一是回迁房面积多少,二是村集体发展用地做什么,开发强度多少。


    前者基本上都是根据宅基地面积进行计算,变化空间不大;而后者则需要考虑地块所在的区域功能和定位,由政府审批确定,背后的源头则是城市更新总规的控制。


    因此,下一轮城市更新总规将如何对全市的旧改进行分区,将是一大看点。尽管最终政策如何划定还不得而知,但在去年率先公布的《番禺区城乡更新总体规划(2015-2035)》(以下简称番禺规划),已经透露了背后的大致思路:


    首先是什么样的旧村要整体连片改造,什么样的只进行微改造。


    对此,番禺方案明确了分类的标准是:是否对调整城市空间布局、建设重点产业项目或重大基础设施有影响。如果有,就要整体改造,否则只能微改造。

    番禺整体改造的大体范围

    一带:南大干线城市更新带。这一带沿线的旧村改造需要考虑如何助推广州南站商务区、汉溪长隆万博片区、广州大学城的发展,产业功能将以总部经济、商业服务、科技创新等为主。

    一轴:番禺大道城市更新轴,沿线的更新改造将助力展现番禺城市面貌,形成一条生产和生活服务功能轴。

    三圈:包括市桥河两岸综合提升圈、三枝香水道两岸综合提升圈、国际科技创新城综合提升圈。


    其次,在改造过程中,什么样的地块高强度开发,什么样的必须低强度开发。


    番禺方案也给出了判断依据:凡是位于城市重要功能区、各级服务中心、规划轨道交通站点800米范围内的区域,在规划承载容量允许的前提下,鼓励高强度开发;反之,在历史风貌保护区和生态保护区区域,则只能低强度开发;而介于两者之间的范围则进行适度开发。


    最后,什么改造项目可以加快推,什么样的可以慢慢推。


    番禺方案也明确了标准:必须综合考虑“区位、建设目标、改造意愿、地价级别、产出效率、污染程度、产权状况、建设年代、剩余租约、租金水平等进行多因子叠加分析,综合评价改造时序”等各方面因素,凡是位于重大基础设施或重大平台建设区域内,或是采用政府收储改造模式的更新项目可优先申请改造。


    一言以蔽之,番禺方案透露的政策思路就是——


    未来凡是靠近重大功能区的旧改,最有可能拿到好政策

    2/

    老城市如何焕发新活力?

    190多个村启动旧改相关工作


    无论是年初公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,还是年中公布的《广州市国土空间总体规划(2018-2035)》(草案),对于广州的功能要求都是“老城市新活力”,在这一背景下,今年开始,广州旧改的速度明显加快。


    广州公共资源交易中心数据显示,2019年上半年广州总计有9区15个村通过公开招标确定旧改合作的开发商,总涉地面积超过1700万平方米,涉及金额超638亿元。此外,截至目前广州已经有190多个城中村启动旧改相关工作,位于中心城区的城中村占据其中一半。


    相比过去十多年广州旧村改造只完成了20个项目的进度,今年堪称广州旧改项目的爆发年。



    3/

    广州旧改模式如何选择

    将成为下一轮旧改的大看点


    过去旧村改造基本都采取政府为主的办法,地块由政府从村民手里征收之后,再通过招拍挂卖给开发商,中间的地差收益政府要参与分成。


    而从2018年开始,省、市逐步放权让利,允许旧村村民直接和开发商合作,地块可以在村集体和开发商之间协议出让,政府不插手,地差收益主要归村民和开发商。


    在协议出让的改造模式下,村集体如何选择合作的开发商至关重要。广州目前已经有一些村集体采用邀请各路开发商前来路演和公开招标的方式——


    谁在路演中表现好,开的价码能打动村民,谁就有机会和村民签约拿下项目。

    未来的广州旧改,是继续过去的“政府主导+招拍挂”模式,还是延续目前的“旧村主导+协议出让”模式,这中间如何选择 ,将成为广州下一轮城市更新总体规划的一大看点。

    市住建局的招标公告已经明确,将评估上一轮广州城市更新总规的实施绩效以及在适应高质量发展方面存在的差距和不足,分析问题产生的原因,有针对性地提出本轮规划的主要方向和内容。


    未来怎么做,就看方案如何落笔了。

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